摘要:隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)、生活，大量的農(nóng)業(yè)用地也隨著城市的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，特別是國家在保證農(nóng)民耕地的前提下，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工程，還給予一定的政策。在這樣的大環(huán)境下，房產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，做為房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，房產(chǎn)測繪也遇到了很好的發(fā)展機(jī)遇，與此同時，房地產(chǎn)測繪成果也得到了廣泛的應(yīng)用。在多種測繪成果的應(yīng)用中本文特別論述的是關(guān)乎民生的商品房預(yù)測建筑面積和實(shí)測建筑面積成果應(yīng)用及二者產(chǎn)生誤差的原因，商品房預(yù)測建筑面積和實(shí)測建筑面積有誤差時如何采取措施，避免用戶與開發(fā)商之間的矛盾與糾紛。
　　關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪；成果；原因；措施
　　一、房產(chǎn)測繪的作用及成果應(yīng)用
　　房產(chǎn)測繪由房地產(chǎn)主管部門下屬房產(chǎn)測繪大隊(duì)（事務(wù)所）從事，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作，與房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系緊密相關(guān)。例如為房地產(chǎn)主管部門提供房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集以及數(shù)據(jù)庫在內(nèi)的測繪成果，以便更好地為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)利用開發(fā)、交易、征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)資料和住房制度改革服務(wù)。
　　1、房產(chǎn)測繪的成果
　　在房產(chǎn)測繪中使用過的地形圖、控制點(diǎn)成果以及測量完成的控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、面積、房產(chǎn)平面圖等和相應(yīng)的技術(shù)設(shè)計(jì)書、技術(shù)總結(jié)等都列入房產(chǎn)測繪成果。
　　2、房產(chǎn)測繪成果的應(yīng)用
　　⑴在法律方面的應(yīng)用
　　房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛裁決的依據(jù)。確認(rèn)以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效率。
　�、圃谪�(cái)經(jīng)方面的應(yīng)用
　　房產(chǎn)測繪的成果包括房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等資料，是為進(jìn)行房地產(chǎn)評估、征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，廣泛應(yīng)用房地產(chǎn)測繪成果。
　　房地產(chǎn)測繪成果為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策、銷售、核算，提供了數(shù)據(jù)方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當(dāng)買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價(jià)格按單位面積售價(jià)來核定時，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價(jià)格掛上了鉤。準(zhǔn)確而完整的房地產(chǎn)測繪成果是審查、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)。因此，房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。在測繪成果廣泛應(yīng)用中，測繪工作者如何將房屋預(yù)測建筑面積和實(shí)測建筑面積誤差在測繪技術(shù)角度減小到最低程度，在技術(shù)角度避免用戶與開發(fā)商之間的矛盾與糾紛。
　　二、分析商品房的預(yù)售面積與實(shí)測面積產(chǎn)生誤差的原因
　　房屋預(yù)測面積是指在商品房預(yù)售中，由房地產(chǎn)開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃許可證規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供圖紙公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。此面積可作為開發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時也可以作為開發(fā)部門預(yù)銷售商品房使用。
　　房屋實(shí)測面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和“五證”（土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證）及房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(用實(shí)地量距法)、繪圖、計(jì)算而得出的商品房的建筑面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算和繳納取暖費(fèi)等的依據(jù)。
　　從理論方面講，如果建筑商嚴(yán)格按圖施工，施工中沒有變更的情況下，房屋的預(yù)測建筑面積就是房屋的實(shí)測建筑面積。但實(shí)際上，開發(fā)部門遇到圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不合理的地方等多種原因確實(shí)需要變更才能滿足實(shí)際要求、建筑商在砌筑過程中有誤差、測繪工作人員測繪數(shù)據(jù)的采集和計(jì)算有誤等而產(chǎn)生一系列的誤差，從而導(dǎo)致房屋的預(yù)測面積和實(shí)測面積有差異。
　　1、圖紙變更。房屋預(yù)測面積主要是依據(jù)設(shè)計(jì)建筑施工圖紙進(jìn)行，對采集數(shù)據(jù)、確認(rèn)共用部位面積、選擇分?jǐn)傓k法等，沒有直觀的感受和認(rèn)識。加上房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測得來。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測面積和實(shí)測面積差異的主要原因。
　　2、技術(shù)水平。由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從事測繪人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)參差不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解的不透。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)有誤，計(jì)算過程出現(xiàn)差錯等原因都會造成實(shí)測建筑面積的不同。若預(yù)測和實(shí)測建設(shè)面積是由兩家不同的測繪機(jī)構(gòu)來完成，且兩家測繪機(jī)構(gòu)水平不同，二者產(chǎn)生的誤差可能會增更大。
　　三、減小誤差應(yīng)采取的幾點(diǎn)措施
　　1、加強(qiáng)預(yù)測建筑面積的準(zhǔn)確性
　�。�1）預(yù)測圖紙資料的準(zhǔn)確性。設(shè)計(jì)建施圖紙是預(yù)測建筑面積的首要資料，其圖紙是否準(zhǔn)確直接影響到建筑面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，預(yù)測圖紙資料應(yīng)該是蓋有設(shè)計(jì)單位的圖章的全套設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖，一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，若附有建筑設(shè)計(jì)電子版更好；有些單位提供是沒有經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙，該圖紙往往會變更，不能作為預(yù)測使用。建筑平面圖上尺寸標(biāo)注是否清楚，若尺寸不清，無法進(jìn)行平面圖的繪制和預(yù)測面積的計(jì)算；檢查設(shè)計(jì)單位提供的圖紙上是否有水泵房、電梯間、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用配套設(shè)施，部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否能進(jìn)行分?jǐn)偅惶貏e注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋。例如：是否有上蓋、有維護(hù)結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑、層高是否夠2.2m等等，另外，該公攤的部位必須使用與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)的詞語，不規(guī)范的詞語，使用技術(shù)規(guī)定條款中不存在的名詞，不好把握計(jì)算建筑面積，是套內(nèi)還是公攤面積，實(shí)際中究竟如何定性，必須要有一個明確的說明，才能使預(yù)測面積準(zhǔn)確。
　�。�2）尺寸數(shù)據(jù)的采集。首先，在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，不同墻體的尺寸，偏軸尺寸等，這些情況與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸有一定的區(qū)別，計(jì)算房屋建筑面積時，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸，需要經(jīng)過細(xì)心的換算，才能計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)測面積；其次，對于有些邊長沒有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過查閱結(jié)構(gòu)圖、詳圖尺寸為準(zhǔn)，另外，通過查閱房屋開發(fā)商提供的電子版設(shè)計(jì)光盤尺寸數(shù)據(jù)也是一個簡捷的辦法；再次，要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，特別是坡面屋頂?shù)拈w樓層高度，只有層高超過2.2m（含）才能計(jì)算建筑面積，所以我們要在建筑剖面圖上通過圖解三角形才能計(jì)算出2.20m高度的準(zhǔn)確位置。只有數(shù)據(jù)采集準(zhǔn)確，才能使預(yù)測面積準(zhǔn)確。
　�。�3）認(rèn)定共有面積及分?jǐn)傇瓌t。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級分?jǐn)偦蛉�級甚至更多級的分�(jǐn)偂Ｔ谥�手之前，�?yīng)首先對本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，分清哪些是供全樓共有的建筑面積，哪些是功能區(qū)共有建筑面積，哪些是層共有的建筑面積，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。只有將共有建筑面積認(rèn)定清楚，才能使預(yù)測面積準(zhǔn)確。
　�。�4）預(yù)測建筑面積成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預(yù)測成果資料經(jīng)過計(jì)算，書寫技術(shù)報(bào)告，再測繪小組工作人員互相檢查驗(yàn)收后，確認(rèn)無遺漏和差錯，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。但一定要注明此預(yù)測建筑面積只能供開發(fā)部門作商品房預(yù)售使用，不能作為辦理產(chǎn)權(quán)證依據(jù)。
　　2、加強(qiáng)實(shí)測建筑面積的準(zhǔn)確性
　�。�1）房產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容的準(zhǔn)確性
　　房產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層次、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等情況，以及房屋權(quán)界線示意圖。
　　（2）外業(yè)實(shí)測的準(zhǔn)確性
　　建筑外圍測量時，建筑首層外圍尺寸必須測量完整，不同層的尺寸不能標(biāo)在同一層圖紙上；對于外圍尺寸有變化的地方，比如有退層或懸挑的尺寸應(yīng)注明；對于不足2.2米的部位，現(xiàn)場找出2.2米的位置，并測量其相鄰墻體的關(guān)系；現(xiàn)場無法實(shí)測的數(shù)據(jù)，可抄錄設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)并注明數(shù)據(jù)來源。
　　建筑內(nèi)部測量時，一定要字跡工整，圖面清晰，適當(dāng)加以文字說明，如:“所有陽臺均封閉”；“二層陽臺兩側(cè)墻體為三七墻體，其余層陽臺為二四墻體”；“飄窗位置不足2.2米”等；現(xiàn)場測繪的所有橫尺和所有縱尺必須必須對好，不能有誤差。
　�。�3）拍攝建筑物實(shí)景照片
　　由于房產(chǎn)測繪要求的數(shù)據(jù)較多，為防止遺漏，測繪完畢要拍攝建筑物四面八方的實(shí)景照片，有利于在計(jì)算面積和檢查時備用，也有利于提高實(shí)測質(zhì)量。
　　綜上論文所述，鑒于預(yù)測面積和實(shí)測面積的不同，直接導(dǎo)致房款的補(bǔ)和退。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規(guī)定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛。如實(shí)測面積小于預(yù)測面積，誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人，絕對值超出3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人；在實(shí)測面積大于預(yù)測面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款，由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。需要購房者交款的，這時購房者大多不愿再補(bǔ)交房款，甚至對開發(fā)部門、測繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行政主管部門產(chǎn)生不信任，常常引起爭議和糾紛。因此，為了避免這些爭議和糾紛首先，開發(fā)商在建筑商建筑施工過程中，由于種種原因?qū)�建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時，應(yīng)及時告知購房者；其次，測繪機(jī)構(gòu)的測繪專業(yè)技術(shù)人員要不斷提高素質(zhì)，不斷加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)間的交流和培訓(xùn)學(xué)習(xí)，保證測繪成果質(zhì)量，維護(hù)國家和廣大群眾的利益。