摘 要：本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成以及成本控制原則，就房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中如何有效控制成本問題進行了探討，以提高項目的經(jīng)濟效益。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā),成本構成,控制原則,控制方法

　　0 引言

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的社會主義經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。但當前，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)在土地價格飛漲、各種費用高昂的情況下，要實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益最大化，就必須對項目開發(fā)的成本進行有效控制和管理，建立全過程、高效的成本管理體系，注重各環(huán)節(jié)的成本控制管理，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤的最大化。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)的全費用成本構成

　　房地產(chǎn)開發(fā)的全費用成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)、銷售一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用(包括稅金)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段和支出費用的性質(zhì)，通常將房地產(chǎn)開發(fā)的全費用成本劃分為以下幾個部分。

　　(1)取得土地使用權所支付的費用。取得土地使用權所支付的費用為開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的地價款、按規(guī)定交納的有關稅費及拆遷補償費等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補償費等。

　　(2)勘察設計和前期工程費。勘察設計和前期工程費主要包括可行性研究、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設計、三通一平等支出。

　　(3)建筑安裝工程費。建筑安裝工程費為形成開發(fā)建筑產(chǎn)品實體及基礎配套設施所發(fā)生的建筑、安裝工程費。主要包括各建筑單體工程費用、水、電、暖、燃氣等工程費用。

　　(4)期間費用。期間費用主要包括開發(fā)企業(yè)的有關部門和人員為管理、服務于項目開發(fā)所發(fā)生的建設單位管理費用，為銷售開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的銷售費用，為開發(fā)項目所發(fā)生的財務費用等。

　　(5)稅金。稅金指在土地受讓、產(chǎn)品開發(fā)和銷售過程中所需交納的各項稅金。主要包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

　　2 房地產(chǎn)項目成本控制的原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制，就是對項目的投資決策、設計、工程承發(fā)包、工程施工以及竣工等階段的成本實施控制，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。在對項目施工過程進行成本控制時，必須遵循以下基本原則。

　　(1)成本最低化原則。成本控制不是單純的限制和監(jiān)督，一方面要精打細算，節(jié)約開支，杜絕浪費;另一方面要按照成本效益的原則，實現(xiàn)相對的成本節(jié)約，以較少的消耗取得更多的收益。

　　(2)動態(tài)控制原則。我們應該在項目進行的過程當中，根據(jù)項目進度不斷地對成本控制的內(nèi)容和方法進行修改，不斷尋求降低項目成本的對策與方法，以適應不斷變化的實際情況。

　　(3)目標管理原則。在施工過程中，訂立可行的目標責任，及時檢查、糾正目標的執(zhí)行情況，將目標管理貫穿于項目發(fā)生的全過程，使工程始終處于一個有序的管理模式之下。

　　(4)責、權、利相結(jié)合原則。項目經(jīng)理部下屬各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力。同時，要對成本控制中的業(yè)績進行定期的檢查和考評，實行“獎節(jié)罰超”制度。

　　(5)全面性原則。工程成本控制中實行全面性原則有兩個含義：全員的成本控制;全過程的成本控制�？刂频膶ο蟛荒苤皇浅杀居嬎闫诘膶嶋H成本控制，應擴大到實際成本期外的各項業(yè)務活動。

　　3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的方法

　　3.1提高決策科學性

　　一般情況下，決策階段對房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟性的影響高達95%～100%，說明此策階段成本控制的重要性。因此在決策階段應編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經(jīng)濟評價，選擇技術上可行經(jīng)濟上合理的建設方案，并優(yōu)化建設方案，編制高質(zhì)量的項目投資估算，從而在項目建設中起到控制項目總投資的作用。

　　當然在方案確定前，要對房地產(chǎn)市場做深入、細致的調(diào)查，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預測市場前景，用前瞻性的眼光確定項目的用途、規(guī)模、檔次及營銷策略，從而提高項目決策科學性。

　　3.2推行限額設計

　　相關研究數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%;施工圖設計階段，影響工程造價程度為25%～35%，這表明設計階段的造價控制是項目成本控制的關鍵。

　　(1)設計階段成本控制除采取價值管理、招投標等方法外，還有一個重要的方法就是限額設計。限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計。它包括兩方面內(nèi)容：一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求;另一方面是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求。

　　(2)目前設計單位普遍存在“重技術、輕經(jīng)濟”的傾向，使許多設計保守不合理，浪費極大。如某小區(qū)開發(fā)建設數(shù)棟小高層，結(jié)構形式基本一致，選擇兩個單位進行施工圖設計。設計完成后，對其單位建筑面積鋼筋含量進行分析，發(fā)現(xiàn)兩個單位相差超過20kg，僅此一項每平方米成本即增加80元。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標，并和設計取費掛鉤，積極推行限額設計，是降低成本、控制造價的有效手段。

　　3.3做好采購管理

　　應從公開透明采購過程、充分滿足采購時間、提高采購人員專業(yè)素質(zhì)三個方面入手。

　　(1)形成崗位輪換制度，防止長期專一負責滋生腐敗。相同的采購事項進行經(jīng)常性的崗位輪換是非常必要的，首先，崗位輪換使得采購員與供貨商之間無法保持長久的私人合作關系，相互間的信任度不易實現(xiàn)，同時，采購員由于相互間的輪崗會形成天然的監(jiān)督機制，從該制度的實用效果來看，也基本能起到這種震懾的作用。當然這種制度也有它的弊端，如輪崗易造成人力資源的辦事效率降低、與供應商之間的溝通效率降低、因采購人員間的相互監(jiān)督易造成內(nèi)部人員間的關系不和諧等。不過這些弊端在現(xiàn)實中也并非一定會發(fā)生，通過管理人員成功的協(xié)調(diào)控制基本可以避免這些弊端。

　　(2)公開透明采購過程，采購決策集體化。首先可以使盡可能多的供貨商參與到報價中，增加了資源的廣泛性和報價的真實性，同時，由于投標資料在投標前是密封的，這就避免了采購人員與部分供應商串通的可能性，最大限度的保證了采購價格的真實性。另外，評標小組的集體決策化也是保證評標公平透明的重要保障。

　　(3)采購結(jié)果的“隨機抽查”常態(tài)化。因為是隨機的，增加了抽查的不確定性和無方向性，這也使得采購人員更容易保持公正廉潔的心態(tài)。

　　招標采購，需要采購人員有充足的時間來保證招標采購資料的完善性，這是采購工作成功的基礎。同時也需要給各個供應商提供充足的報價時間，這往往是供應商充分競爭最終使雙方達成合理價格的關鍵階段。實踐證明，在招標采購時間充足的情況下，采購效果往往會出人意料的好，反之，則差強人意。

　　3.4加強施工過程管理

　　施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預期的目標。該階段成本控制的主要工作為：

　　(1)抓好合同管理，減少工程索賠。在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對日前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控;另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

　　(2)從管理模式上著手，建立建設監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

　　(3)從技術措施上展開項目投資的有效控制。對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

　　(4)從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售**費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。

　　甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

　　3.5竣工結(jié)算管理

　　要加強竣工結(jié)算的審核，把好投資控制的最后一關。在竣工結(jié)算前，應及時收集和整理各種與竣工結(jié)算有關的資料，做到完整無疏漏;然后按照合同的相關條款，如：合同價款的調(diào)整條件、調(diào)整方式、結(jié)算方法等，對施工過程中已確認施工項目的工程量、單價及取費進行逐項核定，以確保每項結(jié)算費用準確無誤。

　　4 結(jié)語

　　總之，成本控制對于企業(yè)而言是一個永恒的話題，在當前競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場上更是日益突顯出它的重要性，只要能夠按上述要求來做，就一定能夠在市場中博得先機，不斷在市場的大潮中發(fā)展壯大。

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