房地產(chǎn)工程涉及的項(xiàng)目眾多，工程周期長(zhǎng)，不穩(wěn)定因素多都是此類(lèi)工程的特點(diǎn)。合理地對(duì)新股成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)工程造價(jià)的管理，從項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段以及項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行全過(guò)程的造價(jià)管理，爭(zhēng)取在保證項(xiàng)目質(zhì)量和安全的前提下，以盡可能小的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

　　【摘要】造價(jià)控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中非常重要的內(nèi)容，同時(shí)也是非常復(fù)雜的一項(xiàng)任務(wù)，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程中進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取科學(xué)合理的管理方法，以實(shí)現(xiàn)合理控制成本的目標(biāo)，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。本文探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)論文發(fā)表,房地產(chǎn)項(xiàng)目,工程造價(jià),控制,管理措施

　　一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理的影響因素

　　1、人員因素

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，管理概預(yù)算的編制是一項(xiàng)非常復(fù)雜、非常重要的工作，這也是確定建筑產(chǎn)品價(jià)格的基礎(chǔ)。基于概預(yù)算的編制有如此重要的作用，要選擇符合要求的編制人員，人員素質(zhì)的高低對(duì)概預(yù)算工作的編制質(zhì)量有著直接的影響。這就要求編制人員能夠?qū)κ袌?chǎng)的各種變動(dòng)因素非常敏感，同時(shí)具備非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，了解行業(yè)頒布的各項(xiàng)政策和新標(biāo)準(zhǔn)，以為企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)約預(yù)算的目標(biāo)。

　　2、設(shè)計(jì)因素

　　設(shè)計(jì)因素也是概預(yù)算編制的主要因素之一，這是因?yàn)楦蓬A(yù)算的工作必須基于設(shè)計(jì)圖才能進(jìn)行。所以說(shuō)，在整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理過(guò)程中，控制建筑設(shè)計(jì)因素也有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的控制。設(shè)計(jì)階段一般是房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期階段，如果能夠在設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行較為精確的定位，同時(shí)給出科學(xué)合理的施工設(shè)計(jì)圖，這對(duì)下一步的造價(jià)工作非常有利，能夠減少由于設(shè)計(jì)變更等原因造成的成本浪費(fèi)。

　　3、施工因素

　　施工因素雖然沒(méi)有人員因素和設(shè)計(jì)因素那么明顯的影響作用，但仍然需要對(duì)施工加以控制，來(lái)實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)管理的目標(biāo)。在編制概預(yù)算時(shí)，必然要考慮施工的可行性，以及選擇的施工工藝和設(shè)備等等，這些都直接影響著工程造價(jià)，因此在編制概預(yù)算過(guò)程中，需要考慮到施工過(guò)程中可能存在的影響因素，為工程造價(jià)打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的措施

　　1、工程造價(jià)在投資決策階段的控制

　　① 明確項(xiàng)目資金使用狀況。建設(shè)項(xiàng)目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個(gè)工程中，都要將資金的使用情況落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事。斌設(shè)立監(jiān)察組，組備監(jiān)察機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)督好使用資金的狀況。倘若發(fā)現(xiàn)有部分項(xiàng)目資金出現(xiàn)了偏離，就要立即分析和判斷，及時(shí)的進(jìn)行決策和調(diào)整，避免因?yàn)橘Y金失控而致使工程停工。

　　② 做好前期市場(chǎng)分析。投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場(chǎng)狀況，從而為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。并對(duì)工程的地況進(jìn)行相應(yīng)的分析，比較同類(lèi)的項(xiàng)目和工程的案例，做好合理充分的評(píng)估準(zhǔn)備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學(xué)性。

　　③ 規(guī)范資本融資。工程的資本融資，要有正式的批文，明確投資方的資金到位情況，保證順利的進(jìn)行項(xiàng)目工程。倘若項(xiàng)目投資方?jīng)]有及時(shí)的將資金到位，從而延誤工程的工期，對(duì)予進(jìn)行相應(yīng)的索賠，減少工程的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目單位要對(duì)整個(gè)融資資金進(jìn)行全程的控制，讓每一筆資金都能花到實(shí)處。

　　2、 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

　　① 在設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段的評(píng)標(biāo)過(guò)程中， 盡量做到技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，不僅要對(duì)參與投標(biāo)的設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行分析、評(píng)判，還要對(duì)投標(biāo)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析比較，從源頭上確保設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性。

　　② 認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)方案會(huì)審工作。在設(shè)計(jì)方案會(huì)審時(shí)，需要對(duì)初步設(shè)計(jì)總圖方案及單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析和評(píng)價(jià)，建設(shè)單位應(yīng)組織有關(guān)各方參與設(shè)計(jì)方案會(huì)審，運(yùn)用價(jià)值管理理念，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較和分析，提出優(yōu)化設(shè)計(jì)的建議，削減不必要的功能及其成本投入，促使設(shè)計(jì)方案更加先進(jìn)、合理和經(jīng)濟(jì)。

　　③ 為確保實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)估算、概算和預(yù)算這三者相互制約和相互補(bǔ)充關(guān)系，讓前者控制后者、后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)的控制系統(tǒng)，就必須加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)概算的審核工作，以杜絕設(shè)計(jì)概算發(fā)生漏算、重算和錯(cuò)算現(xiàn)象。如在設(shè)計(jì)階段采取了上述造價(jià)控制方法，就一定能夠消除設(shè)計(jì)單位重設(shè)計(jì)輕經(jīng)濟(jì)核算的弊端，真正從源頭上抓住造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　3、招標(biāo)階段的工程造價(jià)管理

　　施工招標(biāo)以及材料設(shè)備的招標(biāo)是工程造價(jià)主要的兩方面工作。一般來(lái)說(shuō)，施工單位的選擇是通過(guò)施工招標(biāo)來(lái)進(jìn)行，而設(shè)備材料供應(yīng)商也是通過(guò)招標(biāo)來(lái)進(jìn)行，這種方式的有效性能夠直接影響到進(jìn)度、質(zhì)量以及成本的控制。基于招標(biāo)有如此重要的作用，需要從以下幾個(gè)方面來(lái)控制招標(biāo)工作的質(zhì)量[3]。首先，要確保招標(biāo)過(guò)程的四大原則，即公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信，在開(kāi)展招標(biāo)工作之前，需要對(duì)各個(gè)參與投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行非常嚴(yán)格的審查，包括其財(cái)務(wù)狀況、業(yè)績(jī)以及信用狀況等等，以便能夠選擇合格的投標(biāo)單位。其次，要認(rèn)真編制招標(biāo)文件。在編制招標(biāo)文件時(shí)，需要編制人員對(duì)各種可能的影響因素進(jìn)行分析和鑒別，盡可能減少工程造價(jià)管理的風(fēng)險(xiǎn)因素。最后，在合同簽訂時(shí)要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。必須要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定來(lái)約定各項(xiàng)合同條款，明確雙方的責(zé)任義務(wù)，以及對(duì)于爭(zhēng)議違約等情況的處理辦法。對(duì)于無(wú)法進(jìn)行明確的工程內(nèi)容，雙方要進(jìn)行充分的談判，同時(shí)要對(duì)可能發(fā)生的索賠事件進(jìn)行分析，以減少后期的成本浪費(fèi)。

　　4、施工階段的工程造價(jià)管理

　　① 加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制度，落實(shí)監(jiān)理責(zé)任。對(duì)投資的有效控制應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和實(shí)施細(xì)則，不斷完善職責(zé)，分工落實(shí)有關(guān)制度，從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。對(duì)經(jīng)監(jiān)理方核定的工程內(nèi)容和工程量，建設(shè)方造價(jià)工程師要嚴(yán)格按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)、中標(biāo)文件和費(fèi)用定額進(jìn)行審核，審核后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

　　② 嚴(yán)格工程變更管理，防止工程索賠。在施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。結(jié)合陜西省目前采用工程量清單報(bào)價(jià)和合理低價(jià)中標(biāo)政策，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠盈利”的方式承攬工程。作為建設(shè)方造價(jià)工程師要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更造價(jià)，減少不必要的工程費(fèi)用支出，施工單位和材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時(shí)，要及時(shí)提出反索賠。

　　③ 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。現(xiàn)場(chǎng)簽證是指在工程施工過(guò)程中，因現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際和其他特殊情況導(dǎo)致工程變更的書(shū)面確認(rèn), 由此發(fā)生的價(jià)款是工程造價(jià)的重要組成部分。在實(shí)際工作中,由于現(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏有效控制, 致使現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款在結(jié)算工程造價(jià)中所占的份額不斷增加，成為結(jié)算超預(yù)算的重要因素之一。因此，很有必要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制與管理。建設(shè)方現(xiàn)場(chǎng)管理人員必須從切實(shí)工作抓起，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，規(guī)范市場(chǎng)簽證的操作，不斷提高工程造價(jià)控制意識(shí)和工作質(zhì)量，使簽證價(jià)款得到有效控制。

　　5、竣工決算階段對(duì)造價(jià)的管理

　　加強(qiáng)工程量的復(fù)核工作。工程量是工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，審價(jià)人員不僅要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，還應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，精通施工技術(shù)。加強(qiáng)對(duì)變更費(fèi)用的審查。特別是變更單價(jià)，主要審查其有無(wú)錯(cuò)套、高套，是否符合工程實(shí)際。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　總之，對(duì)工程進(jìn)行造價(jià)管理與控制，是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行預(yù)算與投資的重要環(huán)節(jié)，其對(duì)于減少項(xiàng)目的支出、獲取項(xiàng)目利潤(rùn)都有非常重要意義。所以，要企業(yè)的獲取更大的生存空間實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須嚴(yán)格控制，有效管理工程的造價(jià)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 于東海, 甘元玉. 項(xiàng)目管理中的造價(jià)控制[J]. 江蘇建筑.2011(4).

　　[2]張愛(ài)青. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制管理淺析[J]. 經(jīng)濟(jì)師.2011(8).

　　[3] 茍愛(ài)芳. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制[J]. 陜西建筑.2012(5).