摘要：對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目縮短工期，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟(jì)效益，起著關(guān)鍵作用，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅是項(xiàng)目地段、區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)，而將延伸到戶型設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、住宅產(chǎn)品的附加值和整體居住空間的舒適度的競(jìng)爭(zhēng)中。
　　關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)
　　工程設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目縮短工期，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟(jì)效益，起著關(guān)鍵作用，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅是項(xiàng)目地段、區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)，而將延伸到戶型設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、住宅產(chǎn)品的附加值和整體居住空間的舒適度的競(jìng)爭(zhēng)中，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占得先機(jī)，一方面要加強(qiáng)內(nèi)部設(shè)計(jì)管理，另一方面加強(qiáng)自身綜合素質(zhì)，從以下幾方面分析：
　　一、把握住宅發(fā)展的趨向
　　1、現(xiàn)代住宅的設(shè)計(jì)，應(yīng)該在設(shè)計(jì)中充分考慮到以人為本的設(shè)計(jì)理念作為設(shè)計(jì)思路。人是一切行為的主體，發(fā)揮其主觀能動(dòng)，沿這一思維方式設(shè)計(jì)必然有所突破。同時(shí)，也要注重居住環(huán)境的設(shè)計(jì)從而來(lái)達(dá)到一種人景合一，相互統(tǒng)一。
　　人們所在的居住住宅，是人們必經(jīng)的活動(dòng)場(chǎng)所，房間有大的建筑面積，高的層高，給人一種寬敞，明亮，不壓抑的感覺(jué)。這種量化的空間形式確實(shí)讓人們感到輕松自在。空間的擴(kuò)展不僅給人們帶來(lái)舒適感，也帶來(lái)更大的購(gòu)房購(gòu)買力。
　　與此同時(shí)，量化空間的大小也滿足不了人們的需求，他們需要更多，更大的想象空間。環(huán)境景觀和人文環(huán)境都是必不可少的空間。
　　設(shè)計(jì)應(yīng)從現(xiàn)有的文化特點(diǎn)及歷史背景與其相適應(yīng)的環(huán)境有機(jī)結(jié)合。從而達(dá)到當(dāng)?shù)厝宋呐c環(huán)境融為一體，互相依存，相互聯(lián)系，共享空間。
　　2、現(xiàn)代住宅戶型的功能劃分更為明顯，功能分區(qū)的明顯化，使空間條理清晰，線條明朗，最為突出表現(xiàn)在客廳與餐廳的“楚河漢界”。現(xiàn)在住房的客廳和臥室打破了過(guò)去那種廳小，臥室大的分區(qū)，細(xì)部面積更為合理。從而使房間的局部和整體更為合理化。
　　3、單一的住宅已趨向集合方面發(fā)展，十萬(wàn)甚至百萬(wàn)平米的住區(qū)大量出現(xiàn)。這就需要相應(yīng)的配套設(shè)施跟進(jìn)。從而完善小區(qū)的服務(wù)化。社區(qū)服務(wù)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的幼兒園、學(xué)校，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，醫(yī)院，物業(yè)管理，家政服務(wù)等一系列用于服務(wù)的場(chǎng)所和設(shè)施，將讓居民充分感到社區(qū)就是自己的家一樣。同時(shí)讓人們有一個(gè)輕松，舒適，安全的居住生活場(chǎng)所。
　　4、只有良好的生態(tài)綠化環(huán)境空間，人們才會(huì)呼吸到新鮮的空氣，人們才會(huì)活得更健康，這就要求設(shè)計(jì)者必須更好的改善自然通風(fēng)，衛(wèi)生條件等要素。同時(shí)小區(qū)的綠化環(huán)境，可使人們?cè)谛蓍e娛樂(lè)時(shí)，有一種回歸自然，反樸歸真的大自然氛圍。
　　5、智能化的小區(qū)已成為現(xiàn)代住宅的明顯特征。網(wǎng)絡(luò)光纜，遠(yuǎn)程傳輸，聲控?zé)簦�電子�?bào)警等一系列設(shè)施為更好的服務(wù)人們提供了條件。
　　產(chǎn)品研發(fā)人員應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向和住宅產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，將新工藝、新材料、新理念滲透到設(shè)計(jì)中，提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，從而加強(qiáng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的最大化。這樣產(chǎn)品研發(fā)要不斷更新知識(shí)，抓住設(shè)計(jì)前沿的新理念。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有敏銳的洞察力，關(guān)注有特色的樓盤的新技術(shù)運(yùn)用及效果，橫向聯(lián)系提高自己。
　　二、設(shè)計(jì)過(guò)程管理和質(zhì)量控制
　　設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理房屋產(chǎn)品質(zhì)量管理，首先要從設(shè)計(jì)抓起。設(shè)計(jì)質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量。
　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。
　　居住小區(qū)是城市的基本構(gòu)成。小區(qū)建設(shè)水平的好壞直接影響著居民居住環(huán)境的優(yōu)劣，而小區(qū)規(guī)劃又是小區(qū)建設(shè)的先行，是影響小區(qū)建設(shè)水平的重要環(huán)節(jié)，因此，住宅小區(qū)居住環(huán)境的優(yōu)劣，首先取決于規(guī)劃方案的好壞。居民對(duì)居住環(huán)境要求的日益提高。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)環(huán)境良好、社區(qū)功能完備，具有當(dāng)?shù)靥厣�。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)注重的幾個(gè)問(wèn)題。
　　●小區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重人文環(huán)境：居住小區(qū)是城市的組成部分，所以其規(guī)劃也應(yīng)該因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史人文環(huán)境及居民的生活模式，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地融入到所在城市的大環(huán)境中。
　　●小區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)：生態(tài)環(huán)境是影響小區(qū)居住條件的關(guān)鍵因素。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮地形、地貌和地物的特點(diǎn)，在盡可能不破壞建設(shè)基地原有的河流、山坡、樹木、綠地等地理?xiàng)l件的同時(shí)，加以利用，創(chuàng)造出建筑與自然環(huán)境和諧一致、相互依存，富有當(dāng)?shù)靥厣�的居住環(huán)境來(lái)。
　　●小區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重功能分區(qū)的組合:居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級(jí)。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營(yíng)造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團(tuán)內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂(lè)、休息的主要場(chǎng)所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過(guò)較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場(chǎng)所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團(tuán)的不同組合方式來(lái)考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動(dòng)和健身的場(chǎng)地，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動(dòng)空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽(yáng)臺(tái)與室外露臺(tái)。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團(tuán)內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽(yáng)臺(tái)可以眺望、休息、種植花卉，營(yíng)造垂直綠化的景色。
　　●小區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重安全防衛(wèi)的設(shè)置:住宅小區(qū)的居住環(huán)境安全與否，是小區(qū)居民極其關(guān)心的問(wèn)題，要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)安全的居住環(huán)境不僅要有科學(xué)的小區(qū)管理制度，而且在很大程度上也依賴于小區(qū)規(guī)劃的安全性，這其中涉及到居民的生理、心理安全和社會(huì)安全等因素。在住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮居民的有效防范行為，通過(guò)控制小區(qū)和組團(tuán)入口、明確劃分空間領(lǐng)域等措施來(lái)提高小區(qū)的安全防衛(wèi)能力。規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量減少組團(tuán)的出入口，一般設(shè)置兩個(gè)即可，以便有效控制外來(lái)行人任意穿行，從而起到安全防衛(wèi)的作用。
　　●小區(qū)規(guī)劃應(yīng)注重服務(wù)系統(tǒng)的完善:在住宅小區(qū)規(guī)劃中，社會(huì)服務(wù)環(huán)境的營(yíng)造也是不可忽視的內(nèi)容，因?yàn)樗�不僅是解決居民日常生活活動(dòng)需要的基本保證，也是小區(qū)穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。在服務(wù)設(shè)施的設(shè)置上要考慮居民的生活要求和行動(dòng)軌跡，如小區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施應(yīng)布置成外向型，設(shè)在人流交通必經(jīng)之路的出入口附近，使居民方便順路購(gòu)買。自行車、摩托車存放與垃圾處理也是小區(qū)服務(wù)環(huán)境的關(guān)鍵問(wèn)題之一，住宅小區(qū)中的自行車庫(kù)應(yīng)遵循集中與分散的布置方式，因地制宜，采取多種途徑。
　　●小區(qū)規(guī)劃中要著重關(guān)注：配套設(shè)施面積、住宅的平面布置、住宅的單元組成、戶型和住戶面積、住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇、容積率、建筑占地面積、單方鋼筋含量、單方砼含量、窗地比、建筑周長(zhǎng)面積比、層高
　　●規(guī)劃中應(yīng)考慮的技術(shù)條件和配套設(shè)施的合理配置：地質(zhì)條件對(duì)規(guī)劃布局的影響，地下水位對(duì)基礎(chǔ)選型的影響；場(chǎng)地豎向涉及土方平衡、建筑±0.000標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等諸多因素，配套設(shè)施的合理配置要結(jié)合配套設(shè)施位置對(duì)管線的影響統(tǒng)籌確定水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等位置。
　　●停車方式的選擇：地面停車、首層架空、建筑物地下車庫(kù)、獨(dú)立地下車庫(kù)、人防地下室車庫(kù)、半地下車庫(kù)、附建式車庫(kù)等積數(shù)量的同時(shí)，還居住
　　2、施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量:房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計(jì)開始的，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。
　　●新技術(shù)和新產(chǎn)品應(yīng)是成熟的、可靠的，不應(yīng)給公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和成本。如新型防水材料，新結(jié)構(gòu)體系（疊合箱網(wǎng)梁樓蓋、蜂巢芯樓蓋等）、外墻保溫體系的選擇、預(yù)拌砌筑砂漿等
　　●功能、效果與經(jīng)濟(jì)性平衡：如建筑立面造型的美觀性與經(jīng)濟(jì)性、瓷磚鋪貼方式等
　　●合理安排設(shè)計(jì)周期：景觀設(shè)計(jì)時(shí)即確定材料樣板，避免施工中定樣，施工圖中做法要詳盡，減少甲方自理、詳專業(yè)設(shè)計(jì)等項(xiàng)目的發(fā)生；
　　●層高的選擇：每增加0.1M，增加該層造價(jià)的3~5％
　　●結(jié)構(gòu)體系的選擇
　　基礎(chǔ)：天然地基、復(fù)合地基、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁、灌注樁
　　主體結(jié)構(gòu)：矩形框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻、
　　●戶型平面優(yōu)化：墻柱布置；柱、梁截面的確定
　　●室外管網(wǎng)的綜合圖：將室外各種管網(wǎng)與景觀圖進(jìn)行綜合，消除各種沖突隱；避免各種管網(wǎng)間距的沖突，避免綠化樹木根系對(duì)管網(wǎng)的潛在破壞，同時(shí)調(diào)整管網(wǎng)避免井蓋對(duì)路面的不雅影響。
　　三、設(shè)計(jì)流程管理
　　設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理的一個(gè)重要組成部分，包括：參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案；參與選擇勘察設(shè)計(jì)單位，監(jiān)督初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)工作的執(zhí)行，控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，并對(duì)成果進(jìn)行審核；控制設(shè)計(jì)進(jìn)度滿足建設(shè)進(jìn)度要求；參與工程主要設(shè)備選型；參與工程設(shè)計(jì)交底和竣工驗(yàn)收；協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與有關(guān)各方的關(guān)系。
　　綜上所述：通過(guò)精細(xì)化管理，合理組織室內(nèi)設(shè)備設(shè)施及家具等布置所需面積、人體占有面積、活動(dòng)或操作所需面積；建造具有清晰的功能分區(qū)、適宜的空間尺度的住宅空間，營(yíng)造適宜居住的室外環(huán)境空間。