摘要：2010年，我國(guó)迎來(lái)了小城鎮(zhèn)發(fā)展的“黃金年”。國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人民物質(zhì)生活水平的提高等等，在新未來(lái)幾年內(nèi)，都將有利于我國(guó)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但在投資機(jī)遇到來(lái)的同時(shí)也不應(yīng)忽視其風(fēng)險(xiǎn)，本文將結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀，綜合分析我國(guó)小城鎮(zhèn)投資房地產(chǎn)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。
　　關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)
　　小城鎮(zhèn)建設(shè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，而房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的被動(dòng)型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有著重要的作用。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，它不僅可以為人們的生產(chǎn)生活提供基本的物質(zhì)保障，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。因此，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)的研究分析就顯得尤為重要了。
　　一、機(jī)遇分析
　　1、國(guó)家宏觀政策將有利于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的投資
　　2010年2月1日中央發(fā)布的一號(hào)文件指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃水平和發(fā)展質(zhì)量，當(dāng)前要把加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點(diǎn)。深化戶籍制度改革，加快落實(shí)放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策。大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有利時(shí)機(jī)，促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目向縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)集聚，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，吸納農(nóng)村人口加快向小城鎮(zhèn)集中。完善加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的財(cái)稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計(jì)劃要支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。
　　由此可以看出，中央一號(hào)文件的出臺(tái)將為小城鎮(zhèn)帶來(lái)持續(xù)的城市化發(fā)展動(dòng)力及大量剛性和改善性需求，推進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于開發(fā)商在該地區(qū)投資。
　　眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)涉及許多行業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)。其發(fā)展必定會(huì)帶動(dòng)建材、化工、供水、供電、裝飾材料、安裝、交通運(yùn)輸及商品零售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此發(fā)展小城鎮(zhèn)的相關(guān)政策的出臺(tái)，必將以吸引房地產(chǎn)商在小城鎮(zhèn)投資為先，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展；與此同時(shí)，隨著政府對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展的重視，也會(huì)提升相關(guān)地區(qū)的地價(jià)、房?jī)r(jià)，并且加速了中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集約化發(fā)展，吸引更多農(nóng)村甚至大城市的人們到小城鎮(zhèn)去工作，提高了人們對(duì)小城鎮(zhèn)住房的需求。
　　2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化建設(shè)所帶來(lái)的機(jī)遇
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2009年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)8.7％，實(shí)現(xiàn)年初制定的“保八”目標(biāo)。城鎮(zhèn)居民家庭人均比上年增長(zhǎng)8.8％。農(nóng)村居民人均純收入比上年增長(zhǎng)8.2％。收入的增加自然會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)居住水平要求的提高。小城鎮(zhèn)人口、農(nóng)村人口對(duì)住房需求的增加和住房條件的改善，都會(huì)對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與投資帶來(lái)巨大的市場(chǎng)和機(jī)遇。
　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市化建設(shè)也將進(jìn)一步推進(jìn)，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到支撐的作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30.5％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)27.5％。有專家表示，如今全球的平均城市化水平在65%左右，在過(guò)去的一年中我國(guó)的城市化水平維持在46%，而到2050年中國(guó)的城市化水平也將達(dá)到這一數(shù)字。屆時(shí)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市人口平均每年將達(dá)到2500萬(wàn)左右，如果按照小康標(biāo)準(zhǔn)即人均居住面積35平米計(jì)算的話，僅僅滿足新增城市人口的居住面積每年就將達(dá)到八億五千萬(wàn)平米。去年我國(guó)商品房銷售面積超過(guò)八億平米，而大城市的土地資源畢竟是有限的，因此未來(lái)由城市化帶來(lái)的在小城鎮(zhèn)新增房屋住宅的需求將是非常強(qiáng)勁的。
　　此外，依靠?jī)?yōu)良的道路交通建設(shè)，我國(guó)許多地方的小城鎮(zhèn)與大城市的聯(lián)系日益緊密，這為實(shí)現(xiàn)小城市與大城市有機(jī)對(duì)接，提供了有力的保障和條件。而交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)投資起著至關(guān)重要的作用，在緩解大城市的住宅壓力的同時(shí)，也為小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)帶來(lái)的發(fā)展和增值的空間。
　　3、大中城市房?jī)r(jià)過(guò)高促進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
　　大城市依靠其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引周邊城鎮(zhèn)乃至全國(guó)的人口集聚，但由于大城市房屋價(jià)格高漲，為了緩解大城市住房壓力，地產(chǎn)的開發(fā)將逐步開始向小城鎮(zhèn)進(jìn)軍。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，40%進(jìn)入了大城市，60%進(jìn)入了中小城市和小城鎮(zhèn)。而受到資源稀缺性的限制，大城市的土地資源會(huì)越來(lái)越少，價(jià)格也會(huì)越來(lái)越高，因此未來(lái)我國(guó)小城鎮(zhèn)對(duì)住房的需求是長(zhǎng)期的，需求量也是巨大的，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分廣闊。
　　就目前來(lái)看，小城鎮(zhèn)城市房?jī)r(jià)上漲速度較大城市慢很多，整體也尚未達(dá)到前期高點(diǎn)；而需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，主要是剛性和改善性需求；同時(shí)，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設(shè)提速等有利因素驅(qū)動(dòng)下房?jī)r(jià)上漲潛力較大，且為中長(zhǎng)期趨勢(shì)，小城鎮(zhèn)量?jī)r(jià)空間被普遍看好。
　　二、風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、用地審批與監(jiān)督機(jī)制不健全
　　大城市有比較健全的房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，但在小城鎮(zhèn)則幾乎沒有。小城鎮(zhèn)地產(chǎn)管理相對(duì)大中城市較為混亂，相當(dāng)多的建筑用地未經(jīng)審批登記，即使是經(jīng)過(guò)審批的用地，其開發(fā)活動(dòng)也沒有監(jiān)督機(jī)制。當(dāng)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃需要拆遷時(shí)，相當(dāng)一部分小城鎮(zhèn)市民由于缺乏文化和法律的相關(guān)知識(shí)，不但不把土地使用權(quán)還給國(guó)家，反而在聞風(fēng)某片土地被政府納入規(guī)劃范圍之后，為了實(shí)現(xiàn)其一己私利違法進(jìn)行擴(kuò)建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要價(jià)。
　　這些現(xiàn)象的產(chǎn)生與舊的用地審批和監(jiān)督制度不健全是分不開的。開發(fā)商應(yīng)警惕由于地方性制度和監(jiān)督機(jī)制不健全而帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　2、小城鎮(zhèn)土地權(quán)限和購(gòu)買力制約的風(fēng)險(xiǎn)
　　我國(guó)小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜,土地權(quán)有的屬國(guó)家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。因此,獲取土地時(shí)賠付過(guò)程復(fù)雜,經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛,影響項(xiàng)目正常進(jìn)展,帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
　　另外,就我國(guó)現(xiàn)階段而言，小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的。但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一,一般沒有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購(gòu)買能極易受到市場(chǎng)變化因素影響。并且，由于來(lái)小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買能力的幫助。可見在短期內(nèi)，小城鎮(zhèn)的開發(fā)項(xiàng)目仍存在一定有效購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)。
　　3、投資區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
　　在投資決策階段，地產(chǎn)商需要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門進(jìn)行良好的溝通，因?yàn)閰^(qū)域和城鎮(zhèn)規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及即將建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響。但問(wèn)題是，地產(chǎn)商從地方政府收集到的信息缺乏根本的可靠性，沒有客觀的事實(shí)作為依據(jù)；此外，很多小城鎮(zhèn)并不存在計(jì)劃性的規(guī)劃或者規(guī)劃有較大的主觀隨意性，缺乏合理性和科學(xué)性，這樣將導(dǎo)致地產(chǎn)商反復(fù)拆建的損失，投資過(guò)高，規(guī)劃布局不合理等問(wèn)題。顯然，在這樣的情況下投資房地產(chǎn)，勢(shì)必存在著風(fēng)險(xiǎn)隱患。
　　三、結(jié)論
　　綜上所述，2010年對(duì)于小城鎮(zhèn)地產(chǎn)的投資是一個(gè)難得的機(jī)遇，但機(jī)遇到來(lái)的同時(shí)又往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)時(shí)冷時(shí)熱，投資人應(yīng)時(shí)時(shí)持以謹(jǐn)慎、客觀和理性的態(tài)度，正確把握宏觀政策并綜合分析市場(chǎng)行情后再做出決策，不可急功近利。
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