市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開中介服務(wù)，而作為社會經(jīng)濟(jì)活動中的一種中介服務(wù)行為——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、**等活動的經(jīng)營行為。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。而各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在維護(hù)正常的社會經(jīng)濟(jì)秩序，保證房地產(chǎn)市場競爭的公正和公平，降低整個社會的交易成本，適應(yīng)政府職能轉(zhuǎn)變，聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費等方面發(fā)揮了重要橋梁紐帶作用。在安丘市區(qū)，大約有80%的新建商品房銷售和90%多的二手房買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實現(xiàn)的。因此信譽良好，業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可以更好地滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。但是，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展起步較晚，隊伍素質(zhì)、服務(wù)意識、執(zhí)業(yè)質(zhì)量和技術(shù)水平與國外同行相比差距較大，就算在國內(nèi)，不同地域、不同城市之間差距較大，很不適應(yīng)房地產(chǎn)整體行業(yè)的發(fā)展要求。因此，積極適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，抓住機(jī)遇，深入研究我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題，對于加快我國房地產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的快速發(fā)展，具有非常重要的意義。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)有的問題，主要有以下幾個方面：
　　一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律、法規(guī)不健全。現(xiàn)有的法規(guī)的廣泛和深度不能滿足實際需要。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)，只有在《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)作了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有。有些城市雖然制定了一些地方性規(guī)章，但總的來說還不成體系，可操作性差，對具體問題難以操作，許多問題難以涵蓋。
　　二、政府部門管理的不統(tǒng)一，行業(yè)監(jiān)管行不成合力。市場和行業(yè)監(jiān)管體系尚未形成，在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且職能不清，各相關(guān)部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。目前，雖然山東省、濰坊市等有關(guān)部門多次通知，要嚴(yán)格監(jiān)管、加大查處房地產(chǎn)中介市場的力度，我局也組織專門人員，到市區(qū)的各個路段，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行挨家挨戶的摸底檢查，責(zé)令其整改、并規(guī)定了整改期限。但由于法律法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好的依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入機(jī)制不健全。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題的發(fā)生。例如在安丘市區(qū)，大大小小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有二十多家，成規(guī)模的也有四五家，但都是僅有營業(yè)執(zhí)照就開始營業(yè)而已，這種無資質(zhì)前置的規(guī)定，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無資質(zhì)、無證書，甚至無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，除應(yīng)符合《合同法》、《合伙企業(yè)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)及其實施細(xì)則和工商登記管理規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)具備足夠的專業(yè)人員——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)當(dāng)符合擬設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地政府有關(guān)部門的規(guī)定。雖然，上級業(yè)務(wù)主管部門對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入制度和從業(yè)人員的上崗都放低了門檻，只要經(jīng)過省級有關(guān)部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，有三名取得崗位合格證書的人員，即可辦理資質(zhì)證書，但還是有很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法達(dá)到要求，致使許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有“一部電話、兩三張桌子、三五個人”就開張營業(yè)，沒有完整的內(nèi)部組織體系，缺乏必要的臺賬記錄和會計記錄等，擾亂了市場秩序。
　　四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力。目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度，但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對房地產(chǎn)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好的貫徹執(zhí)行。執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。根據(jù)《暫行規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統(tǒng)一大綱、各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試制度。自2003年以來，只有少數(shù)省陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，多數(shù)省份未啟動。再就是按照有關(guān)規(guī)定，取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應(yīng)當(dāng)申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。每三年中，必須完成全國和省組織的規(guī)定學(xué)時的培訓(xùn)。但現(xiàn)實情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加培訓(xùn)的人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的迅速擴(kuò)張，并爭相開設(shè)分店、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，又由于每年只舉行一次考試，且對參加考試人員的要求相對較高，需具有較高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)理論水平，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場，導(dǎo)致了從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，高素質(zhì)的專業(yè)人員匱乏。從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德和專業(yè)技能培訓(xùn)，加上從業(yè)人員流動性較大，使得從業(yè)人員之間無論在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)及服務(wù)意識等方面都有較大差距。
　　五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失、信譽差的現(xiàn)象。在日趨激烈的市場競爭中，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為不規(guī)范，業(yè)務(wù)流程混亂，超標(biāo)收費甚至賺取差價、隱瞞重要交易信息、不當(dāng)承諾與誘導(dǎo)、不當(dāng)**、同業(yè)間低價競爭等執(zhí)業(yè)不規(guī)范行為時有發(fā)生。更有甚者，代辦二手房貸款就收取2000-3000元不等的**費，損害了消費者的利益。這種犧牲誠信而獲取利益是一種短期行為，由此將失去消費者的信任，有損房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信譽、有損房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)業(yè)務(wù)，使企業(yè)無法發(fā)展壯大，這無異于殺雞取卵。

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