近年來(lái)，我國(guó)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速火熱起來(lái)，但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加上宏觀經(jīng)濟(jì)以及政策環(huán)境不斷變化，這給高檔寫(xiě)字樓的租賃經(jīng)營(yíng)增添了許多困難，本文就此進(jìn)行了研究和探討。

　　摘要；由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)體系的融合，大量市場(chǎng)化的商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁與旺盛，促使我國(guó)的高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展，呈現(xiàn)持續(xù)上升的 發(fā)展勢(shì)頭，而如何進(jìn)一步提高寫(xiě)字樓的租賃問(wèn)題是各大開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。本文在4P營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)上對(duì)高檔寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)提出了一般性的營(yíng)銷方法，再結(jié) 合高檔寫(xiě)字樓所具有的優(yōu)點(diǎn)，在產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、租賃等方面提出了具體的營(yíng)銷策略。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)學(xué)論文,營(yíng)銷策略,租賃市場(chǎng),高檔寫(xiě)字樓

　　一、我國(guó)高檔寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)較快發(fā)展，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連創(chuàng)新高，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行較良好，這種經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)推動(dòng)了我國(guó)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展[1]。 國(guó)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致高檔寫(xiě)字樓的開(kāi)放商面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此，高檔寫(xiě)字樓租賃的營(yíng)銷策略已成為重要的營(yíng)銷手段。

　　二、我國(guó)高檔寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)營(yíng)銷策略

　　1.產(chǎn)品策略

　　提高硬件品質(zhì)。針對(duì)提高寫(xiě)字樓的硬件品質(zhì)本文從新增樓盤(pán)、存量樓盤(pán)和產(chǎn)品差異化方面進(jìn)行了探討。針對(duì)新增樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)研、區(qū)位選擇、建筑安裝、租賃、物業(yè)管理等方面的重視，需要能力水平高和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行科學(xué)有效的運(yùn)作[2]。

　　針對(duì)存量樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，轉(zhuǎn)移人們的關(guān)注點(diǎn)，加強(qiáng)人們認(rèn)識(shí)到存量樓盤(pán)的保值和增值趨勢(shì)。產(chǎn)品差異化在寫(xiě)字樓營(yíng)銷中是必須實(shí)施的一項(xiàng)營(yíng)銷策略，差異化主要體現(xiàn)在產(chǎn)品差異化、理念差異化、建筑差異化、形象差異化。

　　產(chǎn)品差異化也是硬件的差異化，主要體現(xiàn)在寫(xiě)字樓的檔次、地段、智能化程度、空調(diào)、電梯等方面。建筑差異化主要體現(xiàn)在寫(xiě)字樓的采光、層高等方面。 理念差異化主要對(duì)寫(xiě)字樓提出的新穎概念，比如寫(xiě)字樓的生態(tài)概念、“以立方米計(jì)算辦公空間”的概念等[3]。形象差異化是企業(yè)形象聚變、區(qū)域形象聚變、配套 聚變、人才聚變等引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈聚變。隨著整體營(yíng)銷水平的提高，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也形成了差異，因此會(huì)提高寫(xiě)字樓的整體效益。

　　提升軟件環(huán)境。寫(xiě)字樓軟件環(huán)境主要表現(xiàn)在以下方面：（1）品牌，在營(yíng)銷過(guò)程中，品牌可以樹(shù)立開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司以及具體項(xiàng)目的正面形象，其可以帶 來(lái)市場(chǎng)號(hào)召力，保障了寫(xiě)字樓的品質(zhì)和信譽(yù)，同時(shí)也可以提高經(jīng)濟(jì)收益和擴(kuò)展客戶資源。通過(guò)參加各種各樣活動(dòng)打造品牌的影響力，并利用開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源，相互 提升企業(yè)品牌和寫(xiě)字樓品牌。（2）物業(yè)管理，大部分客戶群在租賃寫(xiě)字樓過(guò)程中都會(huì)重視到物業(yè)管理水平，因此物業(yè)管理水平的高低可直接影響到寫(xiě)字樓的租賃。 由于物業(yè)公司的服務(wù)宗旨、經(jīng)營(yíng)手段和效益目的與寫(xiě)字樓融為一體、相互促進(jìn)，所以，良好的物業(yè)管理水平，必然會(huì)提高寫(xiě)字樓的效益。

　　2.價(jià)格策略

　　寫(xiě)字樓租金定價(jià)策略。寫(xiě)字樓應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)情況、成本狀況、租戶構(gòu)成、消費(fèi)心理等情況選擇合適的租金策略，主要包括三種策略，即低價(jià)策略，其主要 的目標(biāo)是提高市場(chǎng)占有率，營(yíng)銷利潤(rùn)為次要目標(biāo)。高價(jià)策略，實(shí)施這種策略雖然不能提升市場(chǎng)占有率和營(yíng)銷量，但在短時(shí)間內(nèi)可獲得很高的利潤(rùn)。中價(jià)策略，該種方 式比較普遍，市場(chǎng)占有率和營(yíng)銷利潤(rùn)都不會(huì)得到較大提升，通常針對(duì)的是市場(chǎng)狀況穩(wěn)定的樓盤(pán)租賃。

　　寫(xiě)字樓租金價(jià)格調(diào)整策略。調(diào)整租金價(jià)格應(yīng)當(dāng)確定項(xiàng)目的整體價(jià)格，再根據(jù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，有效調(diào)整租金變動(dòng)。主要包括三種策略，即低開(kāi)高走策 略，這種調(diào)整方式屬于有計(jì)劃的、定期的調(diào)整，通常在寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)采取的策略，而低開(kāi)是達(dá)到吸引市場(chǎng)關(guān)注的目的，然后不斷的提升價(jià)格。高開(kāi) 低走策略，屬于一種階段性的調(diào)整策略，這種高開(kāi)低走的方式比較適用于快速提高出租率，而高開(kāi)是實(shí)現(xiàn)樹(shù)立高品質(zhì)形象和提高利潤(rùn)的目的，然后根據(jù)市場(chǎng)狀態(tài)降低 價(jià)格。穩(wěn)定價(jià)格策略，是指寫(xiě)字間的開(kāi)盤(pán)價(jià)格適中不變的營(yíng)銷方式，采納該種策略是在市場(chǎng)狀況穩(wěn)定和寫(xiě)字樓成熟運(yùn)作時(shí)期。

　　3.促銷策略

　　廣告促銷。在營(yíng)銷方法中廣告是最有效的一種宣傳手段，其利用傳播媒介向消費(fèi)者或潛在消費(fèi)者進(jìn)行宣傳。實(shí)施有效的促銷策略應(yīng)當(dāng)根據(jù)寫(xiě)字樓的發(fā)展階 段進(jìn)行策劃，通常都會(huì)選擇多種媒體組合的策略。廣告媒體包括報(bào)紙雜志、電視媒體、廣播媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、戶外廣告、直效媒體、直郵[4]。廣告節(jié)奏可選擇集 中型、連續(xù)型、間歇型、脈動(dòng)型。

　　人員推廣。人員推銷是促銷人員將租賃信息直接推銷給目標(biāo)客戶。該項(xiàng)促銷方法具有集中促銷力量、明確目標(biāo)客戶和加強(qiáng)互動(dòng)性等優(yōu)勢(shì)。通常情況包括電話直銷、掃樓、掃展會(huì)、關(guān)系介紹、小組公關(guān)模式等推銷方式。

　　公關(guān)促銷。公關(guān)促銷是通過(guò)某種促銷活動(dòng)達(dá)到宣傳的效果，該種方法的實(shí)施建立了一個(gè)企業(yè)的良好信譽(yù)和形象，同時(shí)也增加了公眾對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的支持和信任，營(yíng)造了一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的營(yíng)銷環(huán)境。

　　4.租賃策略

　　開(kāi)發(fā)商自行租賃。現(xiàn)階段大多數(shù)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商都愿意采用自行租賃策略，主要是由于現(xiàn)階段租賃**機(jī)構(gòu)參差不齊，并且開(kāi)發(fā)商尚未建立完全的分工意識(shí) 和專業(yè)化意識(shí)。也就是說(shuō)，雖然開(kāi)發(fā)商自行租賃中存在的缺點(diǎn)**機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行彌補(bǔ)，但是，**機(jī)構(gòu)也存在一些問(wèn)題，并且有的**機(jī)構(gòu)也會(huì)承諾虛假條件，責(zé)任 意識(shí)較差。所以，導(dǎo)致大部分開(kāi)發(fā)商仍舊采納自行租賃策略。

　　開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司租賃。由于開(kāi)發(fā)商的人員銷售力量比較薄弱，因此委托物業(yè)公司租賃經(jīng)營(yíng)的方式受到采納。主要是由于物業(yè)公司日常管理服務(wù)與租賃 經(jīng)營(yíng)可起到相互促進(jìn)、相互融合的效果。利用租賃可以進(jìn)一步了解客戶的需求，從而提高工作效率和質(zhì)量，打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)滿意的業(yè)務(wù)服務(wù)可以加快租賃成交。

　　開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司聯(lián)合**公司租賃。在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中，最廣泛的租賃策略是開(kāi)發(fā)生與**公司聯(lián)合方式或者委托業(yè)務(wù)公司與**公司聯(lián)合方法。由 于現(xiàn)階段的開(kāi)發(fā)商大部分都重視產(chǎn)品打造和資本運(yùn)營(yíng)，順應(yīng)市場(chǎng)的多樣化需求，并且物業(yè)推廣也需建立在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的基礎(chǔ)上，所以，必須加入**公司所具有的資 源，即租賃經(jīng)驗(yàn)豐富、客戶資源廣泛、服務(wù)理念新穎等。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展空間會(huì)更加寬廣，但其面臨的挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增多。高檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商只有不斷提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。

　　參考文獻(xiàn)：

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