摘要:目前房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，然而房產測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經成為消費者的投訴熱點,因此房產測繪市場亟待整頓,成果質量亟待提高。本文作者結合從事房產測繪實踐的一些體會,對商品房測繪的質量控制點并提出具體的質量控制措施進行了分析,供大家參考。
　　關鍵詞:房產測繪;質量控制;措施
　　我國房產測繪工作起步較晚,其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段。目前,房產測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經成為消費者的投訴熱點,因此房產測繪市場亟待整頓,成果質量亟待提高。2009年1至9月，深圳、佛山、東莞、中山、江門等五市的住宅成交量與去年同期相比，出現大幅上漲，其中深圳1至6月的銷售面積等于2008年全年的成交量，而佛山前三季度住宅的成交總面積為735.39萬㎡，比去年同期增長了一倍多。與此同時,珠三角房地產開發量也有較大幅度的提升。時至今日,城市住宅需求更顯示了其強勁的張力,其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。由此可見,房產測繪市場潛力很大。在商品房交易中,業主與開發商之間常常因為面積而發生糾紛。為了加強房地產測繪管理,規范房地產測繪行為,保護廣大業主的合法權益,我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》及國家標準《房產測量規范》等一系列關于商品房測繪的標準和規則,同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規定。例如國家經委的《建筑面積計算規則》、建設部的《住宅建筑設計規范》、深圳市國土資源和房產管理局下發的《深圳房屋建筑面積測繪技術規范》等有關文件和規則。
　　1.房產測繪的幾點質量控制措施
　　所有標準、規范、實施細則或者暫行規定,基本原則都是一致的,但在有些具體問題上也不同程度的存在一些出入。這是因為考慮問題的角度不同,因而計算的依據和計算的方法也就不同,最終導致計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制,首先應分析影響房產測繪質量的控制點,然后采取相應的質量控制措施。房產測繪的質量控制點包括:人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業測繪和內業數據處理。
　　1.1人員培訓
　　房產測繪的人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員,所有這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握一定的崗位技能,明確各自的職責和權限。
　　1.2儀器設備管理及資源配置房產測繪所使用的儀器設備主要包括:
　　a:外業———全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關的儀器;
　　b:內業———計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。
　　另外,房產測繪單位及部門還應該具備相應的資質及完善的質量管理體系。
　　1.3房產的外業測繪
　　1.3.1房產外業測繪工作準備
　　根據施工單位提供的竣工圖或施工圖,在計算機中繪出草圖,并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據,將草圖按一定比例打印出來,供外業使用。
　　1.3.2房產外業數據采集
　　單層商品房無論建筑高度如何,均按一層計算建筑面積,外業實測建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其外圍尺寸,一并計算建筑面積。多層或高層商品樓除實測外圍尺寸外,還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸,尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m層高應縮進的尺寸。商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其外圍尺寸,如:雨篷(有柱的實測柱外圍尺寸,無柱的測頂蓋投影尺寸)、室外樓梯、走廊、檐廊等。外業還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符,并實測其厚度,實測有困難時,可連同主體墻一起實測。
　　1.4內業數據處理
　　1.4.1數據分析和誤差處理
　　外業工作結束后,內業進行數據粗處理。首先比較外業測繪的實際尺寸與設計尺寸有無變化,若無變化,或有變化且變化在±5cm以內,可視為施工誤差,不必進行改正,則按設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm則需要分析產生該變化的原因,是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據不同的原因進行不同的調整。若是外墻厚度變化和設計調整,則按調整后的尺寸進行計算,若是由施工偏差引起的,則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺,則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。
　　1.4.2內業計算和成果整理
　　按照調整的有關尺寸,在計算機中繪圖,分別計算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表,由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。
　　2.房產測繪的質量控制措施質量控制依據:
　　1《中華人民共和國測繪法》;
　　2《中華人民共和國城市房地產管理法》;
　　3《房產測繪管理辦法》;
　　4《測繪市場管理辦法》;
　　5《測繪生產質量管理規定》;
　　6《測繪質量監督管理辦法》;
　　7《房產測量規范》[GB/T17986-2000];
　　8合同或技術設計書。
　　2.1人員培訓的控制措施
　　編寫培訓教材,制定培訓計劃,組織培訓工作。培訓對象為房產測繪作業人員、檢驗人員以及其它需要培訓的人員。培訓內容包括:測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測量規范、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。
　　2.2儀器設備管理及資源配置控制措施
　　2.2.1房產測繪儀器設備的計量檢定情況;
　　2.2.2房產測繪單位的資質情況,包括:單位資質等級,年檢,持證執業情況;
　　2.2.3房產測繪單位質量管理情況,包括:
　　a:質量體系、質量管理制度的建立情況和質量體系運作的有效性;
　　b:房產測繪技術標準的有效性;
　　c:房產測繪生產作業流程。
　　2.3外業測繪控制措施
　　房產外業測繪控制指對房產測繪單位的房產要素調查、房產要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。
　　2.3.1房產要素調查，包括：
　　a房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確;
　　b調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖上的用地范圍線,房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致;
　　2.3.2房產要素測量，包括：
　　a房產要素測量的測量方法,記錄和計算是否正確;
　　b各項限差和成果精度是否符合要求;
　　c測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理;
　　2..3.3房屋面積測繪，包括：
　　a房產面積測量原始記錄是否規范,內容是否完整;
　　b房產測量成果(圖:房屋坐落圖、分層圖、分戶圖;表:房屋面積測繪成果表)是否規范,內容是否完整;共有共用面積的測定和分攤是否合理。
　　2.4內業數據處理控制措施
　　內業數據處理控制指對房產測繪單位生產的房產圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。
　　2.4.1房產圖繪制，包括：
　　a房產圖的規格尺寸、技術要求、表述內容、圖廓整飾是否符合要求;
　　b房地產要素的表述是否齊全,正確,是否符合要求;
　　c對有關地形要素的取舍是否合理;
　　d圖面精度和圖邊處理是否符合要求。
　　2.4.2房屋測繪資料整理，包括：
　　a房產面積的計算方法是否正確,精度是否符合要求;
　　b用地面積的測算是否正確,精度是否符合要求;
　　c房產測繪報告的編寫是否規范,內容是否完整;
　　d房產測繪成果資料歸檔管理的規范性(含各類原始測量成果)。
　　3.結束語
　　我國大部分城市按照商品房的建筑面積計價銷售,這種方法有其優越的一面,計算方法比較嚴謹,計算過程比較細致,也能被大多數業主所認同。但也有其不利的一面,即只有專業測繪人員清楚計算的全過程,而絕大多數業主并不清楚商品房的建筑面積是如何計算出來的。他們關心的并非計算的方法和依據,而是最終決定他們付款金額的商品房建筑面積。這樣就會產生同一套商品房按不同的計算方法和計算依據,得出的建筑面積不同,也就造成所付的房款不同。隨著房地產市場的進一步發展,房屋價格一漲再漲,不能排除個別開發商為了使其利潤達到最大化,同時責任又最小化,他們在套內建筑面積相對固定的情況下,將一些不應分攤的公用建筑部位進行分攤,或利用不同規則之間的差異,有意欺詐業主。由此引發許許多多的糾紛,甚至官司。這些現象的產生不僅影響了商品房的銷售市場,也影響了住房制度改革和房屋商品化制度的推進。國內也有一些城市嘗試按套內建筑面積計價銷售的方式,這樣只要設計、施工沒有變更,那么每套商品房的預測面積、實測面積基本一致。無論哪個測繪單位測量出的面積也基本一致。而且廣大業主也可以在自家直接測量房屋的凈尺寸檢查,這樣就更為有效地解決了因面積誤差引起的糾紛,也保護了雙方的合法利益。為認真貫徹《中華人民共和國測繪法》,加強測繪行政主管部門對房產測繪市場的監督管理,規范房產測繪行為,保證房產測繪質量,維護房屋權利人的合法權益,國家測繪局已經于2004年在全國范圍內開展房產測繪質量專項檢查工作。其目的也是全面了解當前房產測繪工作的基本狀況,找出質量隱患,制定規范房產測繪行為的意見和措施。相信,隨著商品房測繪市場的進一步發展,其理論、方法將會不斷完善,一定會形成一套完整、嚴密的能為大家所認同的商品房建筑面積測繪的好方法。保證商品房銷售市場健康發展,推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進行。

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