本文主要從三個方面對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理方法進行了研究。首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的內(nèi)容與特點；其次是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構(gòu)成與分類；最后是目標成本管理的流程。
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的內(nèi)容與特點
　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的內(nèi)涵、目的與原則
　　目標成本是根據(jù)企業(yè)的目標利潤，以及既定的價格等生產(chǎn)經(jīng)營目標制定的，即目標成本=目標收入—目標利潤。它對于企業(yè)在未來一定時期的成本發(fā)展趨勢起著一種總體控制作用。目標成本作為企業(yè)各個部門和各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)上成本控制和考核標準，有利于將市場競爭機制引入企業(yè)內(nèi)部，強制性地促進企業(yè)成本水平適應市場競爭的要求。通過目標成本的分解、落實、控制和考核手段，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動實行全面的、綜合性管理[1]。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)開發(fā)項目的經(jīng)營目標，在技術(shù)經(jīng)濟分析和成本預測的基礎上，確定成本控制目標，并將目標成本分解到企業(yè)的各個部門與崗位，在項目開發(fā)的各個階段對目標成本進行動態(tài)控制、對目標成本完成情況進行定量考核，根據(jù)考核結(jié)果予以有效激勵的全企業(yè)、全過程、全方位的成本管理工作。
　　1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的目的與原則
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的目的是使房地產(chǎn)企業(yè)形成全企業(yè)、全過程、全方位的成本管理體系，在滿足項目使用功能的基礎上，將項目成本控制在合理較低水平，從而使開發(fā)項目獲取最佳的經(jīng)濟效益。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標成本管理的基本原則是以市場為導向，以獲取最佳經(jīng)濟效益為目的，對開發(fā)項目的成本進行事前確定分解，事中動態(tài)控制，事后定量考核。企業(yè)各個部門崗位都有明確的成本控制目標，積極主動的對項目的各項成本進行全過程、全方位的管理。
　　1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的主要內(nèi)容
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理工作應該是一個從項目決策階段的目標成本預測開始到項目竣工后的目標成本的績效考核為止的全過程，全員，全方位的成本管理工作。
　　首先，需要進行組織結(jié)構(gòu)的設計與調(diào)整，為提高成本管理的工作效率，應該從企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)入手，建立完善的成本管理體系和相應的責任范圍；在項目的決策階段，應該根據(jù)市場情況，通過對項目整體投資收益的分析，確定目標成本；進入項目實施過程中，需要對各項成本進行事前、事中和事后的動態(tài)控制，及時掌握成本變動情況，必要時對目標成本進行適當調(diào)整；在項目竣工結(jié)算完成后，以公司確認的目標成本為基準，對各部門各崗位的成本管理工作進行定量的績效考核，并根據(jù)考核結(jié)果實施公開、公平、公正的激勵措施。
　　2．房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的構(gòu)成與分解
　　2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的構(gòu)成
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本主要包括土地及拆遷費、設計與咨詢費用、前期配套費用，建筑安裝工程費，設備購置費、配套工程費，公共配套設施費，財務成本、開發(fā)間接費用等九大類費用，每類費用包括的主要內(nèi)容如下：
　　表3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成表
　　序號 類別 主要內(nèi)容
　　1 土地征用及拆遷費 獲取土地使用權(quán)所發(fā)生的各類費用、土地附著物拆遷費用。
　　2 設計咨詢費用 勘察設計費用、各類咨詢費用。
　　3 前期配套費 規(guī)劃手續(xù)費、招標與合同備案費用、配套費用以及產(chǎn)權(quán)登記費用。
　　4 建筑安裝工程費 土建工程、安裝工程、室外工程、裝修工程所涉及的相關(guān)費用。
　　5 設備購置費 電梯、暖通、配電、消防、給排水、弱電等各類工程設備的采購費用。
　　6 配套工程費 供水、供電、供氣、供暖、排水、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等需要由市政部門組織施工的配套工程所設計的費用。
　　7 公共配套設施費 不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設施發(fā)生的支出，主要包括：非盈利性會所、學校、幼兒園、公園綠地等工程所涉及的費用。
　　8 財務成本 稅金和建設期貸款利息。
　　9 開發(fā)間接費 組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤消等。
　　資料來源：根據(jù)相關(guān)資料整理
　　2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的分解
　　目標成本分解是目標成本管理模式的中間環(huán)節(jié)，它以確定目標成本為基礎，為目標成本控制提供標度，具有承上啟下的作用[1]。目標成本的分解，是將確定的目標成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進行科學的劃分、分解和展開，化“大”為“中”，化“中”為“小”，使之具體化、細小化、單元化，盡可能變化為若干較小的分、子目標，從而形成一個由相互聯(lián)系、相互制約的分、子目標構(gòu)成的有機的目標成本體系[2]。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本的分解可通過編制科目表的方式完成。科目表應基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的各項費用，力求完整反映房地產(chǎn)開發(fā)成本全貌，便于成本管理工作的開展。各階段目標成本的編制均應以科目表為框架。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成的一般規(guī)律，應按照成本管理的不同階段，對目標成本進行了分解。一般情況下，應分為四級科目，投資估算目標成本應精確到二級科目，概算目標成本應精確到三級科目，預算目標成本應精確到四級科目。
　　3房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本管理的流程
　　成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要管理工作之一，貫穿項目開發(fā)的各個階段。成本管理工作流程應該根據(jù)項目開發(fā)的程序來設計。房地產(chǎn)開發(fā)項目根據(jù)先后順序分為以下幾個階段：項目決策階段、土地獲取階段、方案策劃與設計階段、施工圖設計階段、施工階段、竣工階段。目標成本管理工作應根據(jù)開發(fā)項目所處的不同階段，開展相應的工作，一般情況下可分為三個階段：項目決策階段、設計階段、項目實施階段和交工與績效考核階段。
　　3.1項目決策階段： 
　　需要確定項目總體目標成本。一個項目要取得成功，在項目決策階段就應該確定項目總體目標成本。這個目標成本應該是項目開發(fā)建設成本的上限，是一個剛性指標，沒有特殊情況不能突破。此時確定目標成本可以充分體現(xiàn)市場對成本的要求。

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