行政管理論文發(fā)表期刊推薦《湖南行政學院學報》，辦刊宗旨：堅持改革方向，聚焦社會，昌明學術(shù)理論，營造精神家園。所刊發(fā)的反映社會焦點、熱點、現(xiàn)實問題，剖析理論難點問題的文章受到政府部門的重視和社會各界讀者的好評。

　　摘要：為適應現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均衡發(fā)展的需要，房地產(chǎn)行政管理的功能日益分化和細化，各行政職能科室的重要性也日益凸顯。面對激烈的市場競爭和社會大環(huán)境的制約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要不斷提高自身的管理水平，還要不斷轉(zhuǎn)變管理觀念，才能爭取到更好的發(fā)展空間。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)行政管理存在的問題，并提出了完善房地產(chǎn)業(yè)行政管理的應對對策。

　　關(guān)鍵詞：行政管理,土地財政制度,應對對策

　　一、房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展的意義及現(xiàn)狀

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展的意義

　　房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年中國經(jīng)濟高速發(fā)展、08年金融危機中經(jīng)濟恢復等都起到了比較重要的作用，其帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。中國建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要的鋼材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務提供相配合，從而有“乘數(shù)效應”，拉動其發(fā)展，從而拉動GDP增長。

　　（二）房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

　　1、地貴

　　資本密集、土地稀缺，不可避免地導致了資金和土地成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源。土地己成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈的競爭。當前，房地產(chǎn)業(yè)正在接受宏觀調(diào)控的洗禮，緊鎖銀根嚴控貸款，收緊土地閘門供給放緩。在此情況下，資本和土地更加凸現(xiàn)出其重要性，誰占有了這兩項資源，誰就能在產(chǎn)業(yè)鏈的上游端站穩(wěn)腳跟讓后續(xù)環(huán)節(jié)順利跟進。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及資本市場逐步放寬后，企業(yè)競爭焦點和利潤中心均逐步上移至產(chǎn)業(yè)鏈條中的資本和土地上。而地方政府為了增加財政收入，賣地采取招拍掛制度，決定了土地“非價高者不可得”。土地的出讓制度，導致全國各地“地王”的頻頻誕生，導致土地成本加大。

　　2、供求失衡，導致房價不斷瘋狂

　　從2000年到2008年住宅開發(fā)量，新房是37億平米，新增的城市人口大概是1.4億到1.5億人口左右，這還不包括原來4.6億到4.7億改善性需求，所以僅僅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，整個市場的供求失衡是一個大問題。供求失衡也必然導致房價上漲。2010年3月北京、上海、深圳等一線城市以二手房為代表的成交量均有倍數(shù)增長，深圳環(huán)比增長1倍，北京環(huán)比增長2倍，上海更達3倍。伴隨成交放量，房價也節(jié)節(jié)升高，2010年4月17日，國務院辦公廳公布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“新國10條”）。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商左顧右盼，期望出現(xiàn)奇跡；投機資本則伺機進入商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市繼續(xù)興風作浪；買樓者則不相信樓市將真正進入平穩(wěn)格局而只是抱短暫的觀望態(tài)度；地方政府的樓市調(diào)控政策猶抱琵琶半遮面；銀行開始測算樓價下降的承受能力；中央政府則顯然密切觀察市場表現(xiàn)及各方面的反應……

　　（三）政府對房地產(chǎn)業(yè)行政管理上存在的諸多問題

　　１、盡管經(jīng)過20年的改革，各級政府職能轉(zhuǎn)變?nèi)〉昧撕艽蟪煽儯�但由于新舊兩種體制的摩擦，其政企、政事關(guān)系更多地帶有轉(zhuǎn)型期社會過渡的烙印，政府職能還未完全擺脫既當“裁判員”又當“運動員”的雙重角色特點，包括房地產(chǎn)行政主管部門在內(nèi)的不少政府部門，仍習慣于直接干預企業(yè)的經(jīng)濟活動，“門檻式”的審批制和“批條”還在經(jīng)濟生活中起主要作用，對不同所有制企業(yè)還不能做到一視同仁，還有不少特殊政策憑某人一句話、一個批示用于支持某些企業(yè)等等。其權(quán)力和利益捆綁在一起，由于利益剛性的作用，一些政府部門總不肯痛痛快快地放棄權(quán)力，總是尋找理由保住自己的權(quán)力，甚者，還要伺機擴大一塊權(quán)力，其結(jié)果必然產(chǎn)生濫用權(quán)力、權(quán)錢交易、權(quán)貴結(jié)合、以權(quán)謀私、以權(quán)設(shè)租、以權(quán)尋租的現(xiàn)象發(fā)生。

　　2、改革以來，盡管對房地產(chǎn)行政體制進行了改革，但現(xiàn)行體制仍不能完全適應經(jīng)濟市場化的要求。

　　（1）體系不完整與機構(gòu)的過渡膨脹相互并存，一方面是需要市場調(diào)節(jié)時，發(fā)揮監(jiān)管作用的地方政府機構(gòu)，沒有建立或尚不能真正發(fā)揮作用；另一方面，那些與發(fā)展市場經(jīng)濟相悖的部門仍難取消。

　　（2）機構(gòu)的設(shè)立缺少市場根據(jù)，更多的是體現(xiàn)行政意志而不是市場意志，總是人為地管“經(jīng)濟”。這樣人為地分割職能權(quán)利，造成機構(gòu)重疊、職能交叉、政出多門，成本增加，加重了企業(yè)、百姓的負擔。

　　（3）體制結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀與市場經(jīng)濟特別是國際市場規(guī)范距離太大，一些機構(gòu)的設(shè)立不是以效率為前提，而是以某一領(lǐng)導的“行政意志”為根據(jù)，造成某些機構(gòu)運行缺乏應有的力度和效率。

　　3、我國尚處在市場經(jīng)濟的初期，包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的市場秩序還比較混亂。其表現(xiàn)，土地開發(fā)不規(guī)范、商品房產(chǎn)權(quán)混亂，房屋質(zhì)量低下，商品房廣告虛假，交易稅費太多，房屋入市門檻高等。一是負責制訂規(guī)則的地方政府機關(guān)帶有濃厚的部門利益色彩，有關(guān)房地產(chǎn)市場的法律、法規(guī)、條例尚不健全、周密；二是裁判水平太低，即房地產(chǎn)市場一些執(zhí)法部門無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴，甚至到處伸手、拘私枉法；三是房地產(chǎn)市場主體的職業(yè)道德、經(jīng)營管理水平太低，不講信譽，投機取巧，違法亂紀。

　　二、完善房地產(chǎn)業(yè)管理的對策建議

　　（一）規(guī)范地方政府行為的對策

　　土地財政制度變遷中地方政府的種種行為，是對財政分權(quán)化改革特別是分稅制改革后體制環(huán)境的反應。土地財政制度的變遷（本身是財政體制中的一個子制度）和績效與地方政府行為密切相關(guān)。不少地方政府在土地出讓金制度變遷中的行為有諸多不規(guī)范甚至是不合法之處，對地方政府而言卻是理性選擇的結(jié)果。因此，深化改革中規(guī)范地方政府行為，至少應重視的問題是：

　　1、減少行政管理層級，推行中央、省、縣（市）三級財政體制。

　　在財權(quán)與事權(quán)相匹配的基礎(chǔ)上規(guī)范中央地方財政關(guān)系，實現(xiàn)總體制度供給和需求的均衡。規(guī)范政府行為，首先要優(yōu)化刺激政府行為的財政體制環(huán)境。以公共財政建設(shè)為目標，在事權(quán)和財權(quán)相匹配的原則下完善以分稅制度為核心的財政體制。要減少政府層級，實行中央、省、縣（市）三級財政（城市財政同縣級，鄉(xiāng)可以作為縣的派出機構(gòu)），完善和規(guī)范中央對地方的轉(zhuǎn)移支付，合理劃分省以下地方政府的收支分配，強化地方財政特別是縣級財政提供公共服務和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能。

　　2、改革土地財政制度，土地出讓收入可考慮全部歸地方政府所有，納入地方預算管理。

　　實現(xiàn)子制度供給和需求的均衡。提供公共服務和建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，地方政府必須有相應的財政收入自主權(quán)。地方政府既無稅收制定權(quán)亦無發(fā)債權(quán)，土地出讓收入全部歸地方政府所有，可緩解地方財政困難，打破地方財政的路徑依賴，有助于改變地方政府的行為激勵，減少土地出讓收入納入預算管理的阻力。同時在一定時期內(nèi)（如5—7年）內(nèi)逐步將土地出讓金由年期制（30年或50年的收入）改為年金制，改變現(xiàn)任政府透支未來政府收入的狀況，逐漸減少對土地收入的依賴，縮小子制度供給和需求的缺口并逐步達到均衡。

　　3、建立與科學發(fā)展觀相配套的政績考核體系，把更多涉及民生和環(huán)保的指標納入其中。

　　學習落實科學發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變唯GDP的政績觀，要圍繞地方政府職能的轉(zhuǎn)變，強化公共服務和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建立完善與科學發(fā)展觀相適應的地方政績考核體系，把醫(yī)療、教育、社會保障、環(huán)保等更多的民生指標納入考核體系并占重要權(quán)重

　　（二）規(guī)范房地產(chǎn)市場的對策

　　1、加強法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范混亂的市場秩序

　　現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場在內(nèi)的市場秩序還比較混亂。有關(guān)房地產(chǎn)市場的法律、法規(guī)、條例尚不健全、周密；房地產(chǎn)市場一些執(zhí)法部門無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴，甚至到處伸手、拘私枉法；房地產(chǎn)市場主體的職業(yè)道德、經(jīng)營管理水平太低，不講信譽，投機取巧，違法亂紀。因此，現(xiàn)階段政府應加強房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)建設(shè)，加強執(zhí)法部門的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體的職業(yè)道德、提高準入門檻等。

　　2、“動用稅收機器”，完善稅收制度

　　開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、分類開征物業(yè)稅、對所有出租房屋和二套房均課以重稅，同時也可調(diào)整營業(yè)稅或者契稅。

　　總之，對房地產(chǎn)企業(yè)來說完善的行政管理服務是實現(xiàn)職能轉(zhuǎn)變、克服市場盲目性、進行有效宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)。因此，建立完善的房地產(chǎn)行政管理服務已成為當務之急。