【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要的地位和作用，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策實(shí)施以來，全國大部分城市的房價(jià)卻不跌反漲，本文就基于這種現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)市場交易中的價(jià)格形成進(jìn)行分析。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),交易,價(jià)格

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是保證社會(huì)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本載體。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，相關(guān)的法律法規(guī)不完善，各地又沒有制定一個(gè)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)了各地發(fā)展不均衡的情況，導(dǎo)致一些地區(qū)的商品房與土地供求發(fā)生結(jié)構(gòu)性矛盾，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增長過快，空置商品房積壓較多，住房分配貨幣化進(jìn)展緩慢，住房公積金、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)不完善;房產(chǎn)交易市場服務(wù)不健全;房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范等問題，嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2008年以來，國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，但是老百姓的收入增長趕不上房價(jià)上漲，影響著社會(huì)健康和諧發(fā)展。那么，房產(chǎn)交易過程中，為什么會(huì)出現(xiàn)如此高的房價(jià)，本文就從以下幾個(gè)方面分析房地產(chǎn)市場交易價(jià)格的形成，旨在幫助消費(fèi)者理性購房。

　　一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)對(duì)價(jià)格的影響

　　1、房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成

　　從理論上分析，房地產(chǎn)價(jià)格主要是由房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)商獲取的利潤組成。其中房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)商為了建造一部分商品房而支出的所有費(fèi)用，主要包括土地、土建、設(shè)備等費(fèi)用，約占總成本的80%左右，其次是房地產(chǎn)開發(fā)配套及其他消費(fèi)支出，如水、電、燃?xì)狻⒐�共建筑等配套費(fèi)用，最后就是管理維護(hù)費(fèi)用。

　　2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)對(duì)價(jià)格的影響

　　房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋的范圍較廣，其中最引人注目的就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易，可以這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易就是開發(fā)商和消費(fèi)者的博弈過程，消費(fèi)者付出一定的價(jià)格成本得到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)，對(duì)于開發(fā)商來說，出讓產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)可以獲得相應(yīng)的資金補(bǔ)償。在商品交易過程中，人們通過討價(jià)還價(jià)或信息及交流達(dá)到雙方都能夠接受的價(jià)格，但是房地產(chǎn)最為特殊商品卻不遵守這一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于生活必需品，是滿足人們的居住需要的商品，在房產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)商處于主動(dòng)地位，他們對(duì)房產(chǎn)具有絕對(duì)的產(chǎn)權(quán)，形成了壟斷市場，而消費(fèi)者處于被動(dòng)地位，只接受開發(fā)商的定價(jià)，然而開發(fā)商為了追求利益的最大化，制定的價(jià)格往往超出了房屋的實(shí)際價(jià)值，形成今天高房價(jià)的局面。

　　二、供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響

　　房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢與房地產(chǎn)的供求關(guān)系相當(dāng)密切，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理可知，當(dāng)貨幣流通量不變時(shí)，供求關(guān)系主要以三種方式影響著房地產(chǎn)市場的價(jià)格：①當(dāng)市場供求關(guān)系平衡時(shí)，即房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)與人們對(duì)房子需求量相當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)的價(jià)格趨于穩(wěn)定和均衡狀態(tài);②當(dāng)供給大于需求時(shí)，開發(fā)商提供的房產(chǎn)超過了社會(huì)需求，房產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)下降，這時(shí)房屋的市場價(jià)格就會(huì)偏低，甚至有可能低于實(shí)際價(jià)值或開發(fā)成本。開發(fā)商因?yàn)閮r(jià)格降低獲得的利潤減少，甚至無利可圖，開發(fā)商必然就會(huì)減少供給;③當(dāng)開發(fā)商減少供給后，房地產(chǎn)市場的供給不能滿足消費(fèi)者的需求，價(jià)格就會(huì)因?yàn)楣┙o減少而增加，房屋越稀少，房價(jià)就會(huì)越高，但是正是因?yàn)檫@種超過生產(chǎn)價(jià)格的出售給開發(fā)商帶來了巨額利潤。目前，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民的生活水平的提高、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快等因素的影響，使人們對(duì)住房的需求不斷增加，為開發(fā)商制定較高價(jià)格來追求巨額利潤奠定了基礎(chǔ)。

　　三、開發(fā)商交易利益最大化與賣方價(jià)格的形成

　　在房地產(chǎn)交易市場中，房產(chǎn)信息是公開的，每個(gè)開發(fā)商都是價(jià)格的接受者，雖然每一個(gè)開發(fā)商都希望自身利益最大化，但是他所出售的產(chǎn)品與其他開發(fā)商出售的商品存在競爭關(guān)系，使其只能將價(jià)格訂于與其他開發(fā)商相同的水平上，得到的預(yù)期利潤為：預(yù)期利潤=市場決定的賣價(jià)-開發(fā)成本。從這個(gè)公式中我們可以看出，如果他的開發(fā)成本高于其他賣主，其預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的利潤就比其他開發(fā)商低;相反，預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的利潤就高。但是目前房地產(chǎn)市場不是一個(gè)完全競爭的市場，房地產(chǎn)所處的地段、外觀、配套設(shè)施的不同都影響著價(jià)格形成，可見既沒有完全的競爭也沒用完全的壟斷;那么，在這樣一個(gè)具有壟斷因素的市場中，開發(fā)商指定的價(jià)格取決于他的預(yù)期利潤，這個(gè)預(yù)期利潤也同時(shí)也能夠決定開發(fā)商對(duì)總的交易利益所能獲得的份額。

　　(1)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的壟斷程度和供求狀況決定著他們交易獲得的利潤，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的壟斷程度也就是其提供住房的可代替性程度，這種替代性不僅包括市場中同質(zhì)住房的多少，而且也包括相似產(chǎn)品和雖然不是同一類產(chǎn)品，但是能夠給購買者帶來相同或相似滿足的產(chǎn)品。現(xiàn)實(shí)中任何產(chǎn)品都有無數(shù)的替代品，然而這不是說任何商品都不存在壟斷因素。因?yàn)閷?duì)于特定的購買者來說，在無數(shù)的替代品中，總有一個(gè)是能給他帶來最大滿足的。

　　(2)相對(duì)市場信息的了解程度是由市場結(jié)構(gòu)所決定的潛在利益得以實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)因素。壟斷程度只是開發(fā)商能夠制定比較高價(jià)格的前提，只有在掌握相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，這種潛力才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)能力，這種有效信息包括對(duì)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、價(jià)格和購買者的收入水平、偏好等的了解。不同的開發(fā)商占有的信息和對(duì)信息處置能力不同，那么每個(gè)開發(fā)商對(duì)其生產(chǎn)的產(chǎn)品定價(jià)也就不一樣，可以對(duì)不同的購買者進(jìn)行價(jià)格歧視，以獲得最大利益。

　　四、購買者交易利益最大化與產(chǎn)權(quán)定價(jià)

　　消費(fèi)者寄希望于利用一個(gè)最低的價(jià)格獲得最大的預(yù)期利益，能夠利用這樣一個(gè)價(jià)格達(dá)成交易主要由以下兩個(gè)因素決定：

　　1、消費(fèi)者心理承受價(jià)格

　　住房消費(fèi)者購買房產(chǎn)主要是為了滿足居住或投資需求，這個(gè)效用大小所對(duì)應(yīng)的貨幣量就是消費(fèi)者為了獲得商品所能給付的最大值。購房者在消費(fèi)時(shí)會(huì)在生理上和心理上表現(xiàn)出主觀感受，不同的購買者會(huì)因?yàn)樽陨淼氖杖搿�價(jià)值觀不一樣而對(duì)同一產(chǎn)品有不同的價(jià)格承受能力。

　　2、博弈過程

　　購買者希望利用最少的價(jià)格去完成交易，因此買方價(jià)格+效用價(jià)格-預(yù)期交易利益。對(duì)于購買者來說，開發(fā)商與購買者討價(jià)還價(jià)的交易博弈，取決于兩方在交易中所處的競爭地位與所擁有的有關(guān)交易客體信息結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)商的專業(yè)性很強(qiáng)，在博弈中處于主動(dòng)地位，而購買者僅僅擁有對(duì)房產(chǎn)屬性信息，明顯處于信息劣勢地位。

　　五、交易利益的實(shí)現(xiàn)和價(jià)格的形成

　　由于我國土地資源稀少，供給比較緊張，消費(fèi)者心理預(yù)期的房價(jià)都不斷上漲，并且國內(nèi)民眾對(duì)房產(chǎn)需求都非常大，形成了供給小于需求的局面，開發(fā)商利用這種優(yōu)勢對(duì)房屋的定價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者能夠承受的價(jià)格，而消費(fèi)者為了保證自身的利益往往會(huì)與開發(fā)商進(jìn)行討價(jià)還價(jià)來分割預(yù)期的交易利益，確定成交價(jià)格。成交價(jià)格一般會(huì)處于成本與效用之間。

　　下面簡單舉個(gè)例子說明價(jià)格形成的方式，一套住房的開發(fā)成本為30萬元，開發(fā)商定價(jià)為40萬元，消費(fèi)者心理接受價(jià)格為25萬元，這是交易的最高和最低價(jià)，而開發(fā)商和消費(fèi)者在交易所能承受的價(jià)格為33萬元、35萬元，若設(shè)成交價(jià)為33萬元，則雙方所得到的收益如下：

　　從上表中可以看出，在房地產(chǎn)交易市場中，雙方為了能夠達(dá)到利益最大化將不斷進(jìn)行博弈，每博弈一次，至少一方會(huì)做出讓步，消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自身需求調(diào)整心理價(jià)格底線，而開發(fā)商會(huì)對(duì)比購買者的報(bào)價(jià)觸及自身利益的程度，當(dāng)達(dá)成交易后形成的價(jià)格就等于成本價(jià)格+賣方實(shí)現(xiàn)的交易利益或等于購買者的效用價(jià)格+實(shí)現(xiàn)的交易利益。

　　六、結(jié)束語

　　房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)受到國家金融調(diào)控、土地供給、市場供需關(guān)系等諸多因素影響，在房產(chǎn)交易中，購買者應(yīng)該根據(jù)自身的消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好合理選擇，擺脫在交易市場中的被動(dòng)地位。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　【1】“房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究”課題組 我國房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究 統(tǒng)計(jì)研究 2008

　　【2】吳璞 淺談房地產(chǎn)市場交易價(jià)格的形成 合作經(jīng)濟(jì)與科技 2011

　　【3】溫海珍 賈生華 基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評(píng)估新方法 國外經(jīng)濟(jì)與管理 2010