摘要：成本控制是每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最最關(guān)注的話題之一，本文就開發(fā)過程中成本控制的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)及關(guān)鍵點結(jié)合工作經(jīng)驗進行了表述，不當之處請各位同行批評指正。

　　關(guān)鍵詞：成本控制,成本目標,設(shè)計階段,施工階段,社會資源

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制涉及開發(fā)過程中的幾乎所有環(huán)節(jié)，但主要由兩個階段完成，第一階段是設(shè)計階段，第二階段是工程實施階段(含施工前期通過招投標選定施工隊伍)。而第一階段決定了產(chǎn)品開發(fā)成本的70—80%，因此，第一階段在控制房地產(chǎn)開發(fā)成本方面尤其重要。

　　一、 設(shè)計階段成本控制要點：

　　1.設(shè)計階段與工程成本的關(guān)系：

　　(1)規(guī)劃設(shè)計階段決定了產(chǎn)品的形式。規(guī)劃方案確定了一個項目對土地的利用方式，從而確定了該項目一系列的屬性：容積率、綠地率、交通組織方式、市政配套方式、產(chǎn)品類型等，確定了該項目的樓面地價。

　　(2)施工圖設(shè)計階段，在規(guī)劃設(shè)計及建筑方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，進一步基本確定了具體產(chǎn)品建造的主要成本。施工圖設(shè)計確定了產(chǎn)品的基礎(chǔ)形式、上部結(jié)構(gòu)形式以及外部造型、內(nèi)部間隔等建筑物的基本部分，從而完成了對建筑物主要建造成本的確定。

　　2.設(shè)計階段在工程成本控制方面應(yīng)做好以下工作：

　　(1) 規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖設(shè)計的評審與優(yōu)

　　化：一個項目的規(guī)劃方案是否合理，取決于項目前期的市場調(diào)查及策劃方案是否合理。規(guī)劃方案中產(chǎn)品的形式及配比以及是否與項目所在位置及地形相配套，交通組織形式的選擇等顯示了規(guī)劃方案的優(yōu)劣，房產(chǎn)商可選擇多家設(shè)計單位進行設(shè)計招標，對比優(yōu)化，確定最終方案。

　　建筑方案的設(shè)計直接影響將來建筑物的成本構(gòu)成，一個好的建筑方案不僅外觀簡潔大方，內(nèi)部布局合理，而且對結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求控制在一個合理的水平。

　　施工圖設(shè)計中選擇合理基礎(chǔ)形式及結(jié)構(gòu)類型，對建筑物的成本至關(guān)正要， 鋼筋混凝土用量既經(jīng)濟合理，避免浪費，又能確保工程質(zhì)量。

　　(2) 做好室內(nèi)、室外工程，市政與景觀工程等各專

　　業(yè)施工圖的銜接。室內(nèi)室外施工圖紙及市政與景觀工程圖紙往往是由不同的設(shè)計單位完成，做好各設(shè)計單位之間的銜接，對將來施工過程中減少設(shè)計變更，加快工程進度，保證工程質(zhì)量從而降低工程造價做好基礎(chǔ)工作。

　　(3)開工前的施工圖會審，盡可能多的發(fā)現(xiàn)施工圖

　　設(shè)計中存在的問題，減少施工過程中的設(shè)計變更。

　　二、 工程實施階段與工程成本的關(guān)系：

　　工程實施階段是工程成本實現(xiàn)的過程，所以這一階段的每一項工作均與工程成本的控制有著密切的關(guān)系。

　　1.工程量清單招標。這是目前比較流行的招標方法，該方法有以下優(yōu)點：

　　(1) 計價方式簡潔，一目了然，便于分析招標商

　　務(wù)標，容易比較投標單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施;

　　(2)工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本;

　　(3)工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中

　　有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證;

　　(4)設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計

　　變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能;

　　(5)工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起

　　的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率。

　　2.工程施工過程中，主要在以下幾個方面做好成本控制：

　　(1)嚴把設(shè)計變更關(guān)，將工程造價控制在目標成本內(nèi)。

　　在項目實施過程中盡量減少設(shè)計變更，無特殊情況堅決不作設(shè)計變更。如必須變更，按公司規(guī)定和合同約定的程序進行，健全設(shè)計變更審批制度。最好做到先預(yù)算后施工，做到管理人員心中有數(shù)，如突破目標成本必須經(jīng)設(shè)計審批單位(部門)審查同意，以切實防止通過變更設(shè)計，任意增加設(shè)計內(nèi)容，提高設(shè)計標準，從而提高工程造價。

　　(2)嚴格現(xiàn)場簽證管理。

　　在項目實施過程中，要加強施工現(xiàn)場的管理監(jiān)督，要求施工方按圖施工，對現(xiàn)場材料代用、額外用工、材料價格、各種預(yù)算外費用的簽證應(yīng)做到先算賬后簽證，隨時掌握項目費用變化額度，對工程造價盡量做到心中有數(shù)。同時要促使施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少竣工結(jié)算時產(chǎn)生一些不必要的糾紛。許多土建工程由于現(xiàn)場簽證不嚴從而增加竣工結(jié)算的難度并導(dǎo)致經(jīng)濟損失。因此，嚴格現(xiàn)場簽證管理是項目實施階段控制工程造價的關(guān)鍵。

　　(3)避免施工索賠現(xiàn)象的發(fā)生，采用有效的反索賠手段。

　　施工索賠包括兩個方面，即工期、經(jīng)濟索賠。引起索賠原因是多方面的，其中建設(shè)單位設(shè)計變更、工期變更、管理人員指令錯誤、停水、停電以及不可抗力的自然災(zāi)害等等，管理人員應(yīng)著重避免設(shè)計變更、工期變更、管理人員指令錯誤等人為因素引起的施工索賠，同時，還應(yīng)注重建設(shè)方對施工方的索賠，也包括兩方面的內(nèi)容，進度、質(zhì)量索賠，即施工方未能按施工合同及施工規(guī)范完成進度目標及質(zhì)量目標產(chǎn)生的反索賠。科學(xué)地組織工程項目的實施，掌握施工路線的關(guān)鍵路徑，全面掌握施工合同及相關(guān)政策，日常工作中，注重索賠信息的收集、整理以及信息傳遞的時效性是有效的反索賠手段。因此，有效的反索賠手段是項目實施階段控制工程造價的重要內(nèi)容。

　　(4)深化設(shè)計，施工工藝技術(shù)創(chuàng)新。

　　深化圖紙設(shè)計，采用新工藝、新技術(shù)，大膽創(chuàng)新施工工藝，利用價值工程原理，進行科學(xué)的經(jīng)濟分析，能夠較好的達到縮短建設(shè)工期、降低投資成本的目的。

　　(5)控制材料用量，合理確定材料價格。

　　在工程造價的控制中材料用量和價格的控制是主要的。材料費在工程中常占有很大的比例，一般占預(yù)算費用的70%，因此，材料的消耗量和其價格的高低對工程造價影響很大。一方面，鼓勵改進施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料;加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運，降低堆放、倉儲損耗合同中的材料用量控制，另一方面，應(yīng)仔細審核、確定工程量清單、基本單價，控制主要材料的價格，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，擇優(yōu)購料，就近購料，選用最經(jīng)濟的運輸方法，以降低運輸成本，從而有效控制工程造價。

　　建設(shè)項目施工階段的成本控制是一項細致、復(fù)雜的工作，在施工項目管理中，應(yīng)要求每一位項目管理人員具備一專多能的素質(zhì)，既是工程質(zhì)量檢查、進度監(jiān)督人員，又是成本核算和控制人員，每個崗位都有與成本控制相關(guān)聯(lián)的職能，提高成本節(jié)約的意識，齊心協(xié)力，實現(xiàn)控制成本的目標。

　　三、 結(jié)語：

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是一個貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程的工作，而且是一個動態(tài)控制的過程。在項目實施前設(shè)定一個合理的目標至關(guān)重要，控制目標的設(shè)定要參照企業(yè)以往開發(fā)項目以及同一地區(qū)類似項目的成本;成本控制并不是成本控制的越低越好，而是在一個合理的目標成本內(nèi)，保證制造產(chǎn)品的品質(zhì);同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制還是一個系統(tǒng)工程，與一個企業(yè)的管理水平息息相關(guān)，同時也與企業(yè)掌握的社會資源的多少具有很大的關(guān)系。