摘要：居民與住房是國計(jì)民生的大事，也是當(dāng)下老百姓最大的熱點(diǎn)話題，本文就房地產(chǎn)與居民居住的關(guān)系，房地產(chǎn)公司的行業(yè)特性，以及改善居民居住環(huán)境等方面談一些自己的認(rèn)識，以便探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),特性,改善

　　1房地產(chǎn)行業(yè)特性

　　a商品住宅具有普通商品的一般特性，這就決定了作為商品住宅生產(chǎn)者的房地產(chǎn)公司具有一般商品生產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及功能，同樣也應(yīng)具備生產(chǎn)、銷售、財(cái)務(wù)等系統(tǒng)及合理的管理體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂企w系，來支撐起公司的主體框架，完成企業(yè)的基本職能。但是對房地產(chǎn)業(yè)的要素起更大作用的是土地、資金和市場需求，當(dāng)然市場需求是所有商品是否有生命力的最根本依據(jù)，如果沒有市場需求，那無論什么產(chǎn)品其作為商品的屬性都不完整。

　　b因公司產(chǎn)品特有的固定性、單件性、地域性及消費(fèi)的一次性等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)公司具有對土地資源及儲備量多少的依賴性。土地資源的不可再生性、稀缺性、不可代替性，決定占有一定數(shù)量的土地資源，擁有一定的土地儲備量，才可能擁有持續(xù)發(fā)展的必要條件�，F(xiàn)在國家調(diào)整土地政策，政府加大對土地的控制權(quán)，所有土地的出讓必須經(jīng)過規(guī)定的程序，按掛牌、招標(biāo)或拍賣的方式進(jìn)行。土地市場的壓縮性規(guī)范化，使得地產(chǎn)開發(fā)商對好地塊追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。這對大型的有實(shí)力的開發(fā)商將更加有力，而小開發(fā)商的生存空間會縮小，土地市場的規(guī)范化也將使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生馬太效應(yīng)，大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越做越大，小開發(fā)商則舉步維艱。

　　c房地產(chǎn)是相對稀缺的，而隨著社會的發(fā)展、人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長。房地產(chǎn)的長期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢是不斷上漲的，而且其上漲幅度通常大于或等于一般物價(jià)上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有房地產(chǎn)不僅能夠有效地保值，而且能獲得增值。從這一角度來說，房地產(chǎn)具有資本品和消費(fèi)品的雙重屬性，在其使用過程中能有效避免通貨膨脹的影響，甚至使其所有者獲得增值收益。

　　2房地產(chǎn)發(fā)展與改善居民環(huán)境

　　a房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)久未衰的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。有時(shí)會隨經(jīng)濟(jì)起落有所波動，但大趨勢總是跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國土的開發(fā)、社會的進(jìn)步是一致的，是朝前發(fā)展的。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)正在向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，在出讓土地和商品房市場上有所突破，出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的局面，這是加快改革開放的必然結(jié)果。當(dāng)前我國城市人均住房不過6.7平方米，全國房地產(chǎn)值還只占生產(chǎn)總值的2.3%，只有發(fā)達(dá)國家的1∕10、發(fā)展的前景是十分廣闊的。

　　在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，通過加強(qiáng)管理興利除弊，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)繁榮經(jīng)濟(jì)、改善環(huán)境、造福于人民，走上能與社會經(jīng)濟(jì)和建設(shè)環(huán)境協(xié)調(diào)、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的道路。

　　b然而沖擊經(jīng)濟(jì)秩序、破壞生態(tài)環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)放開、搞活中發(fā)生“失拉”，出現(xiàn)諸多問題和弊端，引起社會關(guān)注。討論較多的有“六多六少”：即開發(fā)企業(yè)多，開發(fā)量少;舊城改造拆遷多，居民安置一步到位少;國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓多，公開拍賣少;外資合資企業(yè)增加多，但資金到位落實(shí)少;利用外資建高檔商品房多，建工業(yè)廠房、民宅少;開發(fā)區(qū)開辦多，占耕地、綠地多，炒地皮多，按規(guī)劃、項(xiàng)目批地少，開工少，政府收益少。歸納起來有三個(gè)弊端：其一、妨礙經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，擾亂金融秩序，危害經(jīng)濟(jì)。其二、加劇社會分配不公，擴(kuò)大人民居住條件的反差，引起中下收入居民的不滿。其三、破壞生態(tài)環(huán)境和國土資源，居住環(huán)境進(jìn)一步惡化，難以恢復(fù)。

　　c黨和政府歷來十分重視環(huán)境保護(hù)，提倡低碳消費(fèi)，打造低碳經(jīng)濟(jì)，把環(huán)境保護(hù)定為國策，特別是今年全國兩會上溫家寶總理報(bào)告中，吧低碳經(jīng)濟(jì)提到了一個(gè)更高的位置，更體現(xiàn)了政府對環(huán)境保護(hù)的堅(jiān)強(qiáng)決心，令人鼓舞。我國在環(huán)境方面經(jīng)過了二十多年的防治，局部有所改善。比如：國家在我省實(shí)施的退耕還林政策及建立三江源保護(hù)區(qū)等措施，有效地遏制了環(huán)境的退化，在局部起到了較好的作用。但是從宏觀的角度看，我國的環(huán)境總體仍呈下降趨勢。目前城市綠地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米;對森林的濫砍濫伐仍未禁止。盲目開發(fā)，搞亂規(guī)劃局面，破壞自然生態(tài)和人文景觀。城市環(huán)境則更突出，由于城鎮(zhèn)化速度加快，城市規(guī)劃、住房建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施等滯后，還有許多城市是臟、亂、差、擠。

　　d住房建設(shè)事關(guān)廣大人民安居樂業(yè)、社會安定之大計(jì)，不可忽視。從我國居住環(huán)境的現(xiàn)狀出發(fā)，跟蹤世界發(fā)展的新趨勢，我們認(rèn)為住房建設(shè)要走生態(tài)化道路。去年聯(lián)合國《環(huán)境與發(fā)展》大會上，各國首腦一致通過《里約宣言》，宣告人類必須與生態(tài)環(huán)境和諧共處，以保證人類社會得以持續(xù)發(fā)展。生態(tài)文化、低碳消費(fèi)已成為新潮流。塑造新型人工生態(tài)系統(tǒng)，滿足人們生態(tài)文化的需求已是世界的新趨勢。世界住房日也提出“持續(xù)發(fā)展住所”的主題。我們住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)選擇有利于生態(tài)環(huán)境建設(shè)的方向，走生態(tài)化的道路：

　　首先居住環(huán)境要清潔、安全、方便、安靜、舒適、美觀，滿足生態(tài)文化的要求。

　　其次多建生態(tài)型住宅，如利用太陽能、沼氣，廢水回用、立體綠化、生活廢棄物采取生態(tài)技術(shù)，變廢為寶。

　　再其次是建筑景觀要發(fā)揚(yáng)名族風(fēng)格，體現(xiàn)地方色彩，美化環(huán)境，宏揚(yáng)傳統(tǒng)民居文化。

　　另外屋內(nèi)布置、裝飾、色彩、采光等講究藝術(shù)，滿足人們對自然美的追求，有益于身心健康。

　　還有公共設(shè)施要配套齊全，盡量采用新材料、新工藝、清潔生產(chǎn)、文明施工。

　　3房地產(chǎn)公司定位與居民居住需求

　　a不同經(jīng)濟(jì)地位的居民具有不同的需求意向，從宏觀上講，住宅供給力求多元化、多層次。具體對每個(gè)房地產(chǎn)商而言，應(yīng)進(jìn)行大量市場調(diào)研，從國家政策和自身財(cái)力、資源等方面制定合理的開發(fā)計(jì)劃，找準(zhǔn)正確的市場定位，能使物業(yè)適銷對路，加快資金周轉(zhuǎn)，良性循環(huán)。

　　b絕大多數(shù)房地產(chǎn)商都要考慮地段因素，并從交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面加以改進(jìn)，但卻忽視了居民的社區(qū)價(jià)值觀。國外有句諺語“世界上沒有相同的住房”，是說即使住宅質(zhì)量、地區(qū)價(jià)值相同，不同家庭居住也有不同的使用價(jià)值。居民在長期的城市生活中，形成了自己社會活動網(wǎng)絡(luò)和自己的區(qū)位價(jià)值觀。國外研究表明，無孩期的年輕夫婦，收入不豐，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期為保證有良好的居住環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境，往往選擇較好的郊區(qū)住宅;到老年時(shí)，為安全和避免孤單，又返回中心城居住。因而，沒有所謂絕對的地段價(jià)值。地段價(jià)值從營銷角度看只是個(gè)相對概念，表明城市發(fā)展的整體趨勢，即使較差地段的住宅，面對紛繁的居住需求，仍有它的市場，關(guān)鍵是房產(chǎn)商的眼光和應(yīng)變能力。

　　c不同房產(chǎn)商實(shí)行不同的定價(jià)策略，無論采取一次性付款的優(yōu)惠策略，還是先低價(jià)后高價(jià)，顯示上漲的誘導(dǎo)策略，總之要真正實(shí)現(xiàn)價(jià)格，必須考慮居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和支付能力，我國城市居民仍處于低水平的居住狀況，擴(kuò)大居住面積、改善住宅設(shè)施仍是最緊迫的需求，房地產(chǎn)商應(yīng)謀求與政府、金融單位合作，確定適中價(jià)格，實(shí)行靈活的付款方式。

　　4結(jié)束語

　　房地產(chǎn)的廣告訴求應(yīng)謀求專一，針對不同的消費(fèi)群體，確定有效地訴求方式，同時(shí)做到完成物業(yè)銷售時(shí)樹立公司形象。良好的公司形象，將是企業(yè)的無形資產(chǎn)，會帶來持久的利益。居民選擇住宅是依賴于正式的信息來源(報(bào)紙廣告及各種媒介的傳播)和非正式的信息來源(親戚朋友間的傳播和擇居者本人的走訪)，因而將自己的品牌形象植根于公眾中，才能立于不敗之地。